Strona główna

Ograniczonych praw rzeczowych


Pobieranie 445.69 Kb.
Strona2/5
Data19.06.2016
Rozmiar445.69 Kb.
1   2   3   4   5

Art. 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Do trwałego zarządu w sprawach nie uregulowanych w niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu”.




Określanie wartości prawa użytkowania

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) decyduje o metodologii wyceny, najczęściej stosując zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - kompilację podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Jak określamy wartość użytkowania? Metodę wybiera biegły na podstawie:


  • celu wyceny

  • odpowiednich przepisów prawnych

  • rodzaju dostępnych informacji

  • czasu, na który zostało ustanowione użytkowanie

  • zakresu ustanowienia użytkowania (np. ograniczonego przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy).

Rzeczoznawca powinien opisać i określić wpływ użytkowania na wartość nieruchomości

Ustanowienie użytkowania zawsze obniża wartość rynkową nieruchomości.

Rzeczoznawca nie ocenia wyłącznie części nieruchomości, na której ustanowiono użytkowanie, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej (to jest stosunek prawnorzeczowy, a nie obligacyjny – stąd o.p.rz. „ wykonywane” może być na oznaczonej części nieruchomości, ale „ustanawiane” jest na całej nieruchomości).

Rzeczoznawca powinien sobie postawić pytania:



  1. czy, jakie i na jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości obciążonej

  2. czy, jakie i na jak długo uzyskuje korzyści użytkownik nieruchomości.

UWAGI:

  • należy rozróżnić ustanowienie użytkowania (o.p.r, prawo bezwzględne) od najmu i dzierżawy (prawa obligacyjne, względne) - problem praw do używania jak i pobierania pożytków oraz problem obowiązku ponoszenia nakładów na nieruchomości. Użytkownik może bezpośrednio wobec osób trzecich dochodzić roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego. Dzierżawca musi sięgnąć do pośrednictwa osób trzecich.

  • konieczność rozróżnienia oznaczonych pożytków.

Wartość prawa użytkowania może być określona przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF), poprzez przekształcanie przyszłych strumieni dochodu uzyskanych z pożytków rzeczy w wartość prawa przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej.

Suma zdyskontowanych strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy użytkowania podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa użytkowania nieruchomości, ponieważ inwestorzy zwykle są skłonni zapłacić za to prawo cenę równą tej wielkości.
WPU = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

w którym:

WPU - wartość prawa użytkowania

CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo)

gdzie:

Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrzeżonych dla użytkownika na czas trwania umowy użytkowania


Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji, zgodnie z art. 258-260 Kodeksu cywilnego, dostawa mediów, wywóz nieczystości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne opłaty).

1,2, ...t - okres trwania umowy użytkowania (np. lata)

r - stopa dyskontowa.
W procesie wyceny wartości prawa użytkowania ustala się stopę dyskontową odzwierciedlającą trendy na rynku kapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj. korzyści z rezygnacji z alternatywnego zainwestowania kapitału) oraz stopień ryzyka dla danej nieruchomości postrzegany przez potencjalnych użytkowników.

2.2. Służebności (gruntowa, osobista i przesyłu)
2.2.1. Służebność gruntowa
Art. 285-295 KC - Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej, służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega:


  • bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,

  • bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,

  • bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części.

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Uprawnionym (posiadaczem służebności) jest każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej.

Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok SN – Wigierski Park Narodowy – potwierdzenie prawa włościan nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo ustawy prawo wodne nacjonalizującej jeziora), wydobywania żwiru, służebność widoku z okien lub światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości zabudowy.


Art.145. KC DROGA KONIECZNA (verba legis)

”1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

„2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty. które były przedmiotem tej czynności prawnej”.

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

UWAGA:


Różnica pomiędzy ”drogą konieczną” (art. 145, szczególna służebność gruntowa) a „droga dojazdową” (art.285-305).

2.2.2. Służebność osobista
Art. 296-305 KC - Obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Wygasa najpóźniej za śmiercią uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć do wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych osób przyjętych jako domowników np. gosposi), nie można jej nabyć przez zasiedzenie, może być wyjątkowo zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni produkcyjnej).

Nie można ustanowić służebności osobistej na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (wtedy np. „umowa o przeżycie”, „umowa o dożywocie”, nie jest to „umowa o opiekę”).

Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania, również zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, droga dojazdowa - ale uprawnioną jest określona osoba fizyczna.

Stosuje się odpowiednio wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowej.

Służebność gruntową ujawnia się w dziale III KW nieruchomości obciążonej (przeznaczonym na wpisy dotyczące wszystkich ograniczonych praw rzeczowych poza hipoteką oraz na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dot. hipoteki) i w dziale I KW nieruchomości władnącej (ponieważ dział pierwszy obejmuje nie tylko oznaczenie nieruchomości, ale również wpisy praw związanych z jej własnością).

Natomiast służebność osobista ujawnia się tylko w dziale III KW nieruchomości obciążonej.

Służebność jest ustanawiana za wynagrodzeniem.

Zmiana treści i zniesienie współwłasności również następuje za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z 1976.03.24 - IIICRN18/76 „zniesienie służebności leży w interesie właściciela nieruchomości służebnej i dlatego powinien od ponosić wszystkie związane z tym koszty”).



2.2.3. Służebność przesyłu
Nowelizacja art. 49 ustawy Kodeks Cywilny (obowiązuje od 3 sierpnia 2008r.) dotyczy urządzeń infrastruktury technicznej w granicach cudzych nieruchomości - nowe brzmienie:
Art. 49. § 1. Urządzenia służące do doprowadzenia lub odprowadzenia płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba która poniosła koszty budowy urządzeń, o których w §1. i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie o przyłączenie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.
W księdze drugiej w tytule III w dziale III dodany zostanie nowy Rozdział III Służebność przesyłu (Rozdział I - dotyczy służebności gruntowych, Rozdział - II służebności osobistych)
Art. 3051. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art.49 §1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”

Art. 3052. § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art.49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.


§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art.49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Art. 3053 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa art.49 §1.

2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art.49 §1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 3054 Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.”
Nowelizacja ustawy Kodeks Postępowania Cywilnego

Zmiana brzmienia tytułu w części pierwszej w księdze drugiej w tytule II w dziale III rozdziału V:

Ustanowienie drogi koniecznej i służebności przesyłu”.
W art. 626 dodany zostanie §3 w brzmieniu:

Art.626.3. Przepisy §1 i 2 stosuje się odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu”
Zmianie uległy również niektóre przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze.

Służebność przesyłu będzie prawem posiadającym elementy służebności osobistej (będzie ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy – osoby prawnej lub fizycznej) i służebności gruntowej (będzie stanowić część składową przedsiębiorstwa).

Prawo to będzie mogło być ustanawiane dla już istniejących urządzeń infrastruktury lub gdy jest realizowana nowa inwestycja.

Wycena służebności przesyłu


Wysokość wynagrodzenia powinna być proporcjonalna do stopnia ingerencji posiadacza w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście oceniać spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa własności. Wynagrodzenie powinno być niższe od wartości nieruchomości” (z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005r. sygn.akt III CZP 29/2005).

Ogólne zasady wyceny wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu:



  1. Wynagrodzenie za udostępnienie części nieruchomości o trwałym ograniczonym sposobie korzystania z tej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe powinno odpowiadać stawkom rynkowym za korzystanie z podobnych nieruchomości (np. stawki czynszu najmu)

  2. Stawki czynszu powinny uwzględniać sposób i częstotliwość korzystania z gruntu. Powinny być proporcjonalne do stopnia przedsiębiorstwa przesyłowego w treść prawa własności (art.140 i dalsze KC)

  3. Rzeczoznawca powinien odpowiedzieć sobie na pytanie czy ustanowienia służebności przesyłu wpływa na zmianę wartości całej nieruchomości, czy tylko części, na której to prawo będzie wykonywane.

  4. Stawki czynszu powinny być proporcjonalne do wartości obciążanej nieruchomości.

  5. Nie uznaje się za właściwe określania wartości służebności jako funkcji (procentu) od dochodu przedsiębiorstwa przesyłowego.

  6. Przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości obciążanej zgodnie z art.154 u.g.n. (bez dywagacji na temat „co by było, gdy nie było urządzenia przesyłowego”.

  7. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie może przekraczać wartości obciążanej nieruchomości.

Uwaga:


Projekt zmiany Kodeksu Cywilnego.
Nowela rozszerzy stosowanie przepisów na urządzenia służące do nadawania i odbioru lub transmisji sygnałów telekomunikacyjnych, na linie kolejowe, tramwajowe i trolejbusowe.

W kodeksie będzie zapisy, że:



  • służebność gruntową może ustanowić użytkownik wieczysty i obciążać ona będzie prawo użytkowania wieczystego oraz może być ona ustanowiona na rzecz użytkownika wieczystego

  • jedynym celem ustanowienia służebności przesyłu jest zwiększenie użyteczności przedsiębiorstwa lub jego części.

  • Ustanowienie służebności przesyłu nastąpi z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego i uzasadnionego interesu właściciela nieruchomości, tak aby stanowił jak najmniejsze obciążenie gruntów, na których urządzenia są lub maja być posadowione.

Sprecyzowane zostaną zasady określenia „odpowiedniego wynagrodzenia” za ustanowienie służebności przesyłu, które będzie się określać z uwzględnieniem:

  • wysokości wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach,

  • w przypadku w ich braku będzie się uwzględniać obniżenie użyteczności lub wartości obciążonej nieruchomości.

Do zasiedzenia służebności przesyłu będzie się wliczać okres posiadania nieruchomości, który przed dniem 30 maja 2008r. uzasadniał nabycie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu.

Spostrzeżenia z praktyki wyceny służebności i orzecznictwa:


  1. Służebność zostaje ustanowiona za wynagrodzeniem, a nie za odszkodowaniem (świadczenie ekwiwalentne, pełni funkcję ceny i ma charakter obligacji realnej). Wysokość wynagrodzenia można określić z zastosowaniem podejścia porównawczego. Uprawniony może zrzec się wynagrodzenia. Wynagrodzenie powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, dopuszcza się jednak wynagrodzenie w formie świadczeń okresowych (ich wartość biegły może dyskontować na datę wyceny). Wynagrodzenie nie musi być określone w sumie pieniężnej - może być świadczeniem niepieniężnym. Wynagrodzenie ustala się wg cen rynkowych, lecz nie ma ustawowych wskazówek, jak należy określić podstawę do oszacowania zwiększenia się wartości nieruchomości władnącej i obniżenia wartości nieruchomości obciążonej oraz strat poniesionych przez właściciela nieruchomości obciążonej (przy obliczeniu wartości świadczeń powtarzających się można się posłużyć w drodze analogii Ustawą o podatku od spadków i darowizn - wg tego sposobu „wynagrodzenie ustala się przez przemnożenie rocznej wartości utraconych pożytków i dochodów”). Literatura przedmiotu wskazuje jednoznacznie, że o wysokości wynagrodzenia decyduje wśród innych czynników wartość strat poniesionych przez właściciela nieruchomości obciążonej np. przez utratę płodów rolnych z zajętego pod drogę pasa gruntu.

  2. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem 10 lat od daty ustanowienia służebności. Natomiast roszczenie o ustanowienie służebności nie ulega przedawnieniu.

  3. Wynagrodzenie powinno być „stosowne”, czyli uwzględniać skutki przekroczenia granicy tj. rodzaj i stopień uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz korzyści uzyskane przez właściciela nieruchomości władnącej (w okresie kilku lub kilkunastu lat). Biegły ustala hipotetyczne wynagrodzenie, jakie musiałby zapłacić właściciel nieruchomości obciążonej za korzystanie z cudzej nieruchomości.

  4. Roszczenie o ustanowienie służebności przysługuje nie tylko właścicielowi ale też użytkownikowi wieczystemu gruntu i właścicielowi nieruchomości budynkowej, natomiast nie przysługuje właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Posiadacz samoistny również żądać ustanowienia służebności jednakże może to być tylko służebność osobista.

  5. Przypadek ustanowienia służebności, której żąda właściciel nieruchomości obciążonej. Służebność ustanawiana w związku z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części gruntu, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”. (art. 151KC).

  6. Służebnością nie można obciążyć ułamkowej części nieruchomości (jeżeli właściciel, który obciążył swą nieruchomość nie ujawnioną w księdze wieczystej służebnością, przenosi na inną osobę udział w prawie własności, nie informując jej o ustanowieniu służebności, to służebność nadal się utrzymuje, pomimo że nabywca działa w zaufaniu do ksiąg wieczystych). Przeciwko służebności drogi koniecznej nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

  7. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustanawiany przez sąd (art.290).

  8. Przy podziale gruntu Sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi w razie zniesienia współwłasności, odpowiednio w razie działu spadku oraz podziału majątku wspólnego małżonków (art. 212KC).

  9. Podział nieruchomości - vide art.93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

  10. Służebność drogi koniecznej nie może być ustanowiona pomiędzy współwłaścicielami, który podzielili się nieruchomością do użytkowania.

  11. Dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości w sytuacji, w której nieruchomość władnąca i obciążona (służebna) są własnością różnych osób (wśród nich właściciela jednej i współwłaściciela drugiej np. pan A jest właścicielem nieruchomości władnącej i współwłaścicielem nieruchomości obciążonej).

  12. Nie jest dopuszczalne ustanowienie drogi koniecznej ze względu na ogólne potrzeby mieszkańców, tylko na rzecz każdoczesnego właściciela konkretnej nieruchomości jako nieruchomości władnącej.

  13. Dostęp do drogi publicznej w rozumieniu Ustawy o drogach publicznych (drogi krajowe, wojewódzkie, gminne oraz lokalne miejskie i zakładowe). Vide Rozp. Ministra Transportu i Gosp. Morskiej Nr 430 (DU Nr 43/99r z dnia 14.05.1999r) w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (wykaz szerokości dróg w liniach rozgraniczających w zależności od klasy drogi).

  14. Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy na polecenie Sądu) ocenia czy dostęp jest „odpowiedni”. Często rzeczoznawca opiniuje, że dostęp jest odpowiedni w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu (np.mostu), byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez które droga konieczna ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej powinna przewyższyć uszczerbek gruntów, przez które droga prowadzi.

  15. Właściciel gruntu, na którego części ustanowione jest dożywotne użytkowanie, może domagać się wytyczenia drogi dojazdowej przez działkę objętą użytkowaniem, jeżeli nie ma innego dojazdu do drogi publicznej (droga dojazdowa a nie droga konieczna).

  16. Możliwość ustanowienia drogi koniecznej dla ruchu pieszego w sytuacji, gdy istniejący dostęp do drogi publicznej nadaje się tylko do ruchu kołowego (problem dyskutowany w literaturze prawniczej).

  17. Właściciel nieruchomości, który tak zabudował lub zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części nieruchomości.

  18. Pojęcie „grunty sąsiednie” - sąsiedztwo nie musi być bezpośrednie (fizyczna styczność), ale sąsiedztwo w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomości musi być bezpośrednie.

  19. Pojęcie „interes społeczno-gospodarczy” - dążenie do ustalenia szlaku drożnego powinien przebiegać najkrótszym i najtańszym połączeniem z drogą publiczną (np. z ominięciem siedliska).

  20. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej (art. 291KC).

  21. Drogą konieczną może być również służebność budynkowa (np. przejście przez klatkę schodową sąsiada przy nieruchomości powstałej z drodze działu spadku).

  22. Służebność korzystania z tarasu na dachu budynku (w aktach notarialnych przy sprzedaży lokali w apartamentowcach, w zapisem w aktach notarialnych dotyczącym ponoszenia kosztów remontu posadzki tarasu i barierek oraz obowiązku sprzątania śniegu, a także udostępniania tarasu ekipom remontowym).

  23. Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeśli jednak taką szkodę poniósł, ma obowiązek wykazania jej wysokości – stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 maja 2000r, powołując się na art.6 KC. W przepisie tym ustanowiono fundamentalną zasadę, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne (sygn.V CKN 43/2000).

  24. Służebność usytuowania wyjścia metro – Hala Marymoncka i SM Bielany.

Kodeks Cywilny rozróżnia służebności czynne i bierne:



  • służebność czynna (pozytywna) polega na uprawnieniu właściciela jednej nieruchomości do ograniczonego korzystania z nieruchomości innego właściciela np. przegon bydła, wypas bydła, pobieranie ściółki, wody, owoców, wydobywania kruszywa, korzystanie z cudzych urządzeń energetycznych, kanalizacyjnych etc.

  • służebność bierna (negatywna) polega na obowiązku niewykonywania przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych uprawnień, wchodzących w zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia ogrodzenia lub budynku ponad określoną wysokość, zakaz wybicia okien na stronę sąsiada, zakaz korzystania z uprawnień do wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi i owoców, zakaz uprawy określonych roślin lub sadzenia określonych drzew (uczulenie), zaniechanie dokonywania pogłębienia rowu melioracyjnego, które obniżyłoby poziom wody w studni sąsiada.


Określanie wartości prawa służebności
Źródła danych w procesie wyceny służebności

Informacje do wyceny prawa własności

  • obligatoryjne - dane z ewidencji gruntów i budynków, uzbrojenia podziemnego (w przyszłości dane z katastru), dane z księgi wieczystej, funkcja w planie miejscowym, ewentualnie SIT

  • fakultatywne - dokumentacja techniczna i geodezyjna obiektu, monitoring rynku nieruchomości, w tym ceny transakcyjne oraz dane do obliczeń metodami dochodowymi (np. poziom czynszu, stopa kapitalizacji), dane do obliczeń metodami kosztowymi (koszty odtworzenia lub rozbiórki obiektów: ceny materiałów budowlanych, koszt prac budowlanych i rozbiórkowych, ceny materiału nasadzeniowego etc).

Informacje do oszacowania różnicy wartości prawa własności i wartości służebności

  • informacje o aktualnych uwarunkowaniach prawnych obu praw - konieczność prawidłowego zdefiniowania przedmiotu wyceny (np. typowy błąd w rozróżnieniu zmniejszenia się wartości lokalu obciążonego prawem dożywotniego zamieszkiwania a wartości lokalu z najemcami „kwaterunkowymi”).

  • informacje z monitoringu rynku lokalnego dotyczące różnic pomiędzy w/w prawami

  • inne informacje np. publikowane przez GUS dotyczące długości życia, cen skupu płodów rolnych, uzyskiwanych średnich plonów, ceny paliwa.

Metodologia i procedury oszacowania wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności


Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) decyduje o metodologii wyceny, najczęściej stosując zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - kompilację podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Metodę wybiera rzeczoznawca na podstawie:



  • rodzaju służebności

  • celu wyceny

  • odpowiednich przepisów prawnych

  • rodzaju dostępnych informacji.

Często wartość służebności określamy poprzez obliczenie jako podstawy wartości jednostkowej gruntu nieruchomości obciążonej, a następnie poprzez przemnożenie tej wartości przez powierzchnię gruntu objętego służebnością i pomnożenie przez współczynnik zależny np. od tego czy właściciel nieruchomości obciążonej może również korzystać z tej części gruntu. Ten sposób szacowania można stosować tylko wówczas, gdy wartość pozostałej części nieruchomości nie ulega zmianie na skutek ustanowienia służebności.


Dla obliczenia wartości służebności często szacujemy wartość rocznych strat (np. utraconych pożytków zarówno naturalnych jak i cywilnych), które właściciel nieruchomości obciążonej ponosi w przypadku ustanowienia na niej służebności.
Zastosowanie przy wycenie praw oraz wartości nieruchomości nietypowych (np. obliczenie nie poniesionych kosztów).

Wycena ta polega na odpowiedzi na pytania: czy, jakie i na jak długo korzyści uzyska nabywca prawa.


Czyli wyliczamy wartość „odstępnego”. Rozróżniamy dwa rodzaje korzyści:

  • korzyści bieżące (różnice w konsekwencjach finansowych)

  • korzyści przyszłe (w tym ryzyko ewentualnych zmian legislacyjnych).

Sposób ten stosujemy np. przy wywłaszczenia służebności gruntowej np. w trybie ustawy o autostradach płatnych, w przypadku gdy właściciel nieruchomości władnącej musi pokonać dłuższą drogę aby dojechać do swojej nieruchomości.

W operacie szacunkowym należy opisać wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej i obciążonej.


1   2   3   4   5


©snauka.pl 2016
wyślij wiadomość