Strona główna

Ograniczonych praw rzeczowych


Pobieranie 445.69 Kb.
Strona3/5
Data19.06.2016
Rozmiar445.69 Kb.
1   2   3   4   5
Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej

Obejmuje tylko służebności gruntowe.

Należy pamiętać, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części oraz, że zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Rzeczoznawca powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na jak długo osiąga korzyści właściciel nieruchomości władnącej (lub może osiągać) i to zarówno obecnie jak i w przyszłości.

Zdarza się, że dzięki ustanowieniu służebności może ulec zmianie funkcja nieruchomości władnącej albo działka może uzyskać prawo zabudowy co zdecydowanie podnosi jej wartość.



Wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej

Obejmuje służebności gruntowe i osobiste.
Ustanowienie służebności zwykle obniża wartość rynkową nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) nie ocenia wyłącznie części nieruchomości, na której ustanowiono służebność, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej.

Przy określaniu wartości służebności podobnie jak przy określaniu wartości prawa użytkowania rzeczoznawca powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości obciążonej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia się wartość budynku, czy uzyskuje niższe czynsze z wynajmu lokali w sąsiedztwie drogi koniecznej, czy ponosi straty z tytułu braku możliwości wzniesienia nowego obiektu handlowego w części frontowej działki itp).

Przykłady:
A. Służebność gruntowa - drogi koniecznej zależy od bardzo wielu elementów, różnych w konkretnych sytuacjach tj. szerokość drogi, ilość osób i pojazdów, które korzystają z drogi, częstotliwość przejazdu i przechodu, czas w którym droga jest wykorzystywana (np. dojazd do domku jednorodzinnego lub do motelu).
B. Służebność gruntowa - drogi koniecznej przy zniesieniu współwłasności - podział gruntu i ustanowienie służebności drogi dojazdowej wzdłuż długiej i wąskiej działki - może ograniczyć możliwość zabudowy (inny kształt projektowanego budynku, węższy dostęp do frontu działki).
C. Służebność gruntowa - drogi koniecznej - czy z działki korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej czy także właściciel nieruchomości obciążonej (np. dojazd do garażu, zbiornika bezodpływowego itp.), czy służebność „drogi koniecznej” przepędu bydła jest okresowa (np. dojście do nieruchomości władnącej drogą gruntową jest niemożliwa tylko przez okresową część roku w czasie dużych opadów wiosennych).
D. Służebność osobista - dożywotniego zamieszkiwania - wiek osoby, na rzecz której ustanowiono służebność osobistą; ilość osób na rzecz których ustanowiona została służebność, czy jest zapis, że prawo zamieszkiwania przenosi się na dzieci lub wnuków; czy część lokalu, w której zamieszkuje dożywotnik jest samodzielna, czy jest osobne wejście, czy posiada własną łazienkę itp).
UWAGA: W czasie oględzin nieruchomości strony często podnoszą różne argumenty wpływające na zmianę wartości nieruchomości zarówno obciążonej jak i władnącej. Można wtedy wykonać opinię w dwóch wariantach wg powoda i wg pozwanego (ewentualnie z własnym komentarzem) do decyzji Sądu. Można jeszcze dodać wariant trzeci „autorski” do wiedzy Sądu.

Wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). Przy zastosowaniu techniki DCF przekształceniu podlegają przyszłe przepływy dochodu uzyskane z pożytków rzeczy w wartość dochodową prawa przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej. Suma strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy służebności podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa służebności nieruchomości.


WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t
w którym:
WS - wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej)

CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),

obliczony jako różnica (Wp - Wo)
gdzie:

Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności

Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności)

1,2, ...t - okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności

osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS)

r - stopa dyskontowa (określona odpowiednio jak w punkcie 2.1).




Ustawa o gospodarce nieruchomościami - Przepisy ustawy dotyczące podziałów nieruchomości:
Art. 93 ust.3.„Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu, nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust.2 pkt 6”. (ostatnie zdanie dot. przyłączenia dodano w nowelizacji w 2007r.)


2.3. Zastaw
Art. 306-335 - wierzytelność ustanawiana na rzeczach ruchomych i prawach.

Prawo podobne do hipoteki (ale może nie być określona suma oraz inna podstawa prawna).


W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą lub prawo obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.

Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej.

Określenie praw i obowiązków zastawnika (wierzyciela) i zastawcy (właściciela rzeczy).

Zastawnik może dochodzić zaspokojenia z rzeczy obciążonej zastawem bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z przepisów prawa spadkowego.


Jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Po wygaśnięciu zastawu obowiązany jest złożyć zastawcy rachunek (art.319).

Jeżeli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.


Prawo ustanawiane jest na rzeczach ruchomych i na prawach. Na rzeczach ruchomych nas nie interesuje, chyba że szacujemy wartość całego przedsiębiorstwa (np.linia produkcyjna) lub maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem.

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) zwykle może jedynie wyceniać prawo zastawu w stosunku do praw oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem (gdyż nie posiadamy uprawnień do wyceny rzeczy ruchomych).

Podobnie jak w przypadku użytkowania i służebności do wyceny można zastosować podejścia: porównawcze, dochodowe i kosztowe.
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu - Roszczenie opisane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r. (ze zmianami) – art.19
Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu z zobowiązaniem, że po jego wybudowaniu zostanie zawarta umowa o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu” (art.18 i 19 uosm).

Jest to prawo dziedziczne, zbywalne i obciążalne – może stanowić przedmiot wyceny np. dla potrzeb bankowych.

Ekspektatywa jest prawem zbywalnym (wraz z wkładem budowlanym lub jego wniesioną częścią), przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umowa zbycia ekspektatywy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, przy czym nabycie ekspektatywy (przez nabywcę, a także spadkobiercę, zapisobiercę lub licytanta) staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków spółdzielni.
Określenie wartości ekspektatywy rzeczoznawca musi uwzględniać wkład budowlany (lub wniesioną część wkładu budowlanego) i w zależności cech rynkowych właściwych przy wycenie lokali n.p. od stanu zaawansowania inwestycji wyceniamy wartość ekspektatywy: odrębnej własności lokalu lub własnościowego prawa do lokalu (mieszkalnego lub użytkowego oraz miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu).
Uwaga: Od sierpnia 2007r. roszczenie opisane poprzednio w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r. w art.174 - Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - stało się, z mocy prawa, ekspektatywą odrębnej własności lokalu.

2.4. Hipoteka

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.


Hipoteka jest sposobem zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej przez obciążenie nieruchomości ze skutkiem przeciwko każdoczesnemu właścicielowi i z pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela.

Przedmiotem hipoteki może być:



  • nieruchomość (gruntowa, budynkowa i lokalowa)

  • prawo użytkowania wieczystego gruntu (obejmuje wtedy również budynki i inne urządzenia na gruncie)

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (poprzednio: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej)

  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat).


Rodzaje hipotek: zwykła, przymusowa (przysługuje skarbowi państwa i jednostce samorządu terytorialnego, ZUS...), łączna (solidarna odpowiedzialność – jedna wierzytelność zabezpieczona na kilku nieruchomościach, powstająca np. przy podziale nieruchomości obciążonej na kilka nieruchomości np. przy wyodrębnianiu poszczególnych nieruchomości lokalowych), kaucyjna (wierzytelność o wysokości nieustalonej, ale do ustalonej sumy najwyższej; istniejąca lub mogąca powstać w przyszłości).
UWAGI:

  1. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

  2. Nie jest możliwe obciążenie hipoteką jednej z działek geodezyjnych, jakie składają się na nieruchomość opisaną w księdze wieczystej

  3. Hipoteka przymusowa nie powstaje na nieruchomościach objętych wspólnością ustawową właściciela nieruchomości (np. podatnika) i jego małżonka, może ona obciążać tylko nieruchomości należące do majątku odrębnego (Uchwała SN z 8.11.2000r. IIICZP 33/2000). Zgodnie z zasadą art.32 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dorobkiem małżonków są wszystkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej (czyli jeśli nie ma intercyzy do dnia ślubu). Jest to wspólność łączna, mająca charakter bezudziałowy (a art.34 ordynacji pozwala na obciążanie hipoteką nieruchomości tylko gdy stanowi udział podatnika).



  1. Wierzytelność zabezpieczona na nieruchomości bez względu na osobę właściciela (ale kolejność zaspokajania się z nieruchomości nie zawsze odpowiada kolejności wpisu).

  2. Hipoteka jest ściśle związana z wierzytelnością, którą zabezpiecza, stosunek ten określa się mianem akcesoryjności hipoteki. Przejawia się to tym, że wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.

  3. Hipoteka obciąża nieruchomość, w związku z czym nie jest możliwe obciążenie hipoteką całego majątku nieruchomego dłużnika.

  4. Hipoteka nie daje wierzycielowi żadnych praw do posiadania nieruchomości ani pobierania pożytków lub dochodów, nieruchomość pozostaje nadal w posiadaniu dłużnika, który nie jest nawet ograniczony w prawie do rozporządzania nią.

  5. Hipoteka podlega oprocentowaniu - odsetki ustawowe lub w wysokości ustalonej strony. Obowiązuje zasada nominalizmu.

  6. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami (rzeczami ruchomymi potrzebnymi do korzystania z rzeczy). Nie ma katalogu przynależności (samochód dostawczy może być przynależnością, a samochód osobowy i meble - nie).

  7. Hipoteka ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego, które jest prawem czasowym, wygasa z chwilą upływu czasu, na jaki zostało ustanowione. Wierzyciele hipoteczni uzyskują w stosunku do dłużnika hipotecznego w to miejsce ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, których własność utracił wskutek wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu. (Art. 101 ustawy o księgach wieczystych w zw. z art. 242. K.C.).

  8. Subintabulat (hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie) może powodować powstanie „łańcuszka” wierzycieli hipotecznych. Konstrukcyjnie jest to instytucja prawna o mieszanym charakterze hipoteki i zastawu.

  9. Hipoteki nie można ustanowić na ekspektatywie prawa własności lokalu lub domu (zgodnie z ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000r.), a jedynie prawo zastawu.

  10. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, czyli prawem, którego istnienie i treść zależy od innego prawa (nie ma samodzielnego bytu jurydycznego), gdyż powstaje w ścisłym związku z prawem które zabezpiecza. Hipoteka nie może powstać bez istnienia prawa głównego tj. zabezpieczanej wierzytelności, zaś z kolei jej wygaśnięcie powoduje wygaśnięcie hipoteki.

14. Dla hipoteki w praktyce charakterystycznych jest kilka zasad, w których najbardziej istotne są:



  • zasada oznaczoności (hipoteką można zabezpieczyć jedynie wierzytelność pieniężną o ściśle sprecyzowanej wysokości)

  • zasada wpisu (powstanie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, nie jest możliwe jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej)

  • zasada szczegółowości (hipoteką można obciążyć jedynie oznaczona, konkretną nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika)

  • hipoteka obciąża nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, przynależnościami i pewnymi pożytkami cywilnymi

  • wierzyciel może uzyskać zabezpieczenie swojej wierzytelności równocześnie od dłużnika osobistego i rzeczowego, którzy mogą być jednym, ale mogą być również odmiennymi podmiotami (np. jedna osoba zaciąga dług, a druga udziela zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomości, albo nieruchomość obciążona hipotecznie jest zbywana – jest dwóch dłużników: osobisty – poprzedni właściciel i rzeczowy – nowy właściciel)

15. Wątpliwości budzi zapis art.38 Rozporządzenia RM z dnia 21.09 2004r. (wykonawczego do ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przy poprzednim zapisie (przed 2004r.) wielu rzeczoznawców wyrażało pogląd, że „wartość hipoteki odejmuje się od wartości rynkowej nieruchomości” (vide „Korespondencja Federacji” str. 39 kwartalnika „Rzeczoznawca Majątkowych” Nr 4(27) z 2000r.). Powyżej przytoczony przepis ma zastosowanie do określania wartości takich o.p.rz., które dają prawo do korzystania z danej nieruchomości lub jej części.

Obciążenie hipoteką nieruchomości zabezpiecza jedynie określoną kwotę na nieruchomości, nie dając żadnych możliwości korzystania z tej nieruchomości wierzycielowi (osobie, na rzecz której została zabezpieczona hipoteka) tj. możliwość używania, pobierania pożytków. Metodologia wyceny praw do nieruchomości nie obejmuje żadnego sposobu oszacowania wartości hipoteki, tym bardziej, że rozróżniamy różne rodzaje hipotek, ustanawianych i rozlicznych na podstawie różnych sposobów. W przypadku gdy przedmiotem opracowania (opinii a nie operatu szacunkowego) jest nie „wartość nieruchomości”, a „cena sprzedaży” pomocnym może być Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Powszechnego, który może rozliczać kwotę zabezpieczoną na danej nieruchomości.


Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek określić wartość rynkową nieruchomości oraz zamieścić zastrzeżenie o kwocie zabezpieczonej hipoteka na szacowanej nieruchomości.
16. Kolejność zaspokajania roszczeń (bardzo krytykowana przez „Światowy Notariat Łaciński”) jest następująca: pierwszeństwo Skarbu Państwa i Gminy (z wyjątkami), następnie świadczenia alimentacyjne i z tytułu pracy, na końcu hipoteka na rzecz np. osoby prawnej i fizycznej (mimo, że może być wpisana jako pierwsza).

Czyli hipoteka ustanowiona z tytułu niezapłaconego w 2001r. podatku od psa ma pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną na rzecz osoby fizycznej w 1996r.

Ograniczenia wierzyciela hipotecznego doznają ograniczeń wynikających z przepisów szczególnych – np. przywilej egzekucyjny wynikający z treści art.1025 par.1 k.p.c., zgodnie z którym należności zabezpieczone hipotecznie znajdują się na szóstym miejscu zaspakajania w toku egzekucji, a także zasada zaliczenia nieruchomości obciążonej hipoteka do masy upadłości w postępowaniu upadłościowym skutkujące proporcjonalnym zaspokajaniem wszystkich wierzycieli. Kolejność zaspokajania roszczeń jest szczególnie istotna gdy wartość nieruchomości nie wystarcza na pełne pokrycie zabezpieczonych wierzytelności.
17. Ograniczenia zabezpieczenia w zakresie odsetek – hipoteka nie chroni odsetek przedawnionych, roszczenie o odsetki korzysta z pierwszeństwa równego z tym, jakie przysługuje wierzytelności głównej tylko za okres ostatnich dwóch lat przed zakończeniem postępowania egzekucyjnego.
18. Zmniejszenie się wartości nieruchomości – sam mechanizm hipoteki sprawia, że zbycie nieruchomości (nawet wielokrotne przez kolejnych właścicieli) nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Jednakże jego interes może być istotnie naruszony w przypadku zmniejszenia się wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia (np. związanej z przebudowa, nie przeprowadzaniem koniecznych prac remontowych, nie zabezpieczeniem przy przerwaniu inwestycji). Ustawa o ks. wiecz. i hip. przewiduje ochronę profilaktyczną interesu wierzyciela, polegająca na prawie żądania zaniechania działań prowadzących do zmniejszenia wartości nieruchomości, przy czym dotyczy to nie tylko działań sprzecznych z prawem, jak również dotyczy to nie tylko właściciela nieruchomości (dłużnika), ale również każdej osoby, która swoim działaniem powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości (np. najemca, kierownik robót budowlanych)

19. Wygaśnięcie hipoteki – hipoteka wygasa w przypadku: zapłaty długu lub zrzeczenia się hipoteki (wykreślenie hipoteki na charakter deklaratoryjny, a podstawą wykreślenia z księgi wieczystej jest dokument z podpisem wierzyciela poświadczonym notarialnie), złożenie zabezpieczonej sumy do depozytu sadowego (np. w sytuacji, gdy dłużnik chce się zwolnić z długu, a wierzyciel odmawia przyjęcia świadczenia lub nie wiadomo, kto jest wierzycielem) oraz w przypadku konfuzji (gdy wierzyciel nabędzie własność nieruchomości).


20. Egzekucja z nieruchomości – Po zajęciu nieruchomości w ustalonym terminie komornik sporządza „protokół z opisu i oszacowania”, w którym oznacza nieruchomość w sposób zgodny z oznaczeniem w księdze wieczystej, budynki, budowle, a także stwierdza obciążenia, które istnieją na danej nieruchomości. Do oszacowania powołuje jednego lub kilku biegłych. Jeżeli zostaną zgłoszone prawa osób trzecich, to wówczas szacuje się wartość całej nieruchomości z wyłączeniem rzeczy spornej, a osobno wartość tej rzeczy spornej. Cena wywoławcza przy sprzedaży w formie sprzedaży licytacyjnej jest ustalana w wysokości ¾ sumy oszacowania przy pierwszej licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.

Określanie wartości nieruchomości obciążonej hipoteką

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) nie pomniejsza wartości nieruchomości z tytułu obciążenia hipoteką (ani o kwotę zapisaną w Dziale IV, ani o odsetki, ani o przyznane koszty postępowania)!. Biegły również nie oblicza wysokości odsetek.

W opisie stanu prawnego należy umieścić wzmiankę o wpisie do działu IV księgi wieczystej.

Vide art. "Uwzględnianie hipoteki przy określaniu wartości nieruchomości” Prof. Stanisławy Kalus w kwartalniku „Nieruchomość” ŚSRM 2/2001 Katowice.

Ustanowienie hipoteki nie zmienia wartości nieruchomości, lecz ma wpływ na cenę.

W zależności od celu wyceny (np. określenie wartości aportu do spółki, ustalenie ceny wywoławczej, ceny transakcyjnej, wartości masy spadkowej etc.) koniecznym jest ustosunkowanie się rzeczoznawcy (biegłego) do zmiany wartości szacowanego prawa (w opisie stanu prawnego i w analizie uzyskanego wyniku wyceny, ew. opracowanie analizy wartości wierzytelności wraz z roszczeniami ubocznymi).


2.5. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Treść prawa wg ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 ze zmianami m.in. Dz.U. z 2004r. Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r. Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz. 1024)
Zgodnie z ustawą z dnia 2 lipca 2004r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804 nastąpiła zmiana art. 244KC dotychczasowe prawa:

  • WŁASNOŚCIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO

  • SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO (w tym garażu)

  • PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWE

stały się – z mocy prawa - spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu, o których mowa w rozdziale 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jest to prawo zbywalne, dziedziczne, może podlegać wpisowi do KW.

Nie omawiam aktualnej treści tego prawa, ponieważ (po wieloletniej dyskusji konkurencyjnych projektów ustaw zmieniających Ustawę Prawo Spółdzielcze z 1982r., a następnie Kodeks Cywilny) uchwalono Ustawę z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (D.U. Nr 4 z 2001r. poz.27 z bardzo licznymi zmianami), która weszła w życie w dniu 23 kwietnia 2001r.


Bardzo duże zmiany wprowadzono do ustawy w 2005r. i w 2007r. (najważniejsze zmiany omówiono poniżej).
Obecnie Parlament stara się zreformować spółdzielnie mieszkaniowe, w komisjach sejmowych jest kilka projektów ustaw, m.in. projekt PO – posłanki Lidii Staroń (po pierwszym czytaniu w Sejmie), omówione w „Polityce” Nr 50 (2786) z 11 grudnia 2010r.

Wg szacunków Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP aktualnie:



  • własność spółdzielni mieszkaniowych stanowi 2150 tys. lokali

  • odrębną własność stanowi 1200 tys. lokali

  • mieszkania lokatorskie stanowi 164 tys. lokali

Obecnie coraz bardziej zacierane są różnice pomiędzy prawem własności lokalu, a prawem „spółdzielczym” do lokalu np.:

  1. ograniczenia w prawie dziedziczenia (konieczność zostania członkiem spółdzielni, poprzednio prawo nie mogło być nabyte przez kilka osób np. dwoje dzieci, a jedynie małżonków); obecnie tylko rodzina i konkubenci

  2. brak konieczności uzyskania zgody spółdzielni na wynajem lub użyczenie lokalu mieszkalnego i użytkowego (poprzednio casus odmowy wydania zgody na wynajem lokalu bankowi, w budynku w którym spółdzielnia wynajmuje lokal konkurencyjnemu bankowi).

UWAGA:


Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie stwierdzał niezgodność z Konstytucją oraz Europejską Konwencją Praw Człowieka ustawy Prawo Spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Przykład z rynku warszawskiego: Zmiana różnicy pomiędzy prawem własności lokali (tzw. „lokali hipotecznych” wykupionych uprzednio od gminy), a wartością „lokali spółdzielczych” po wprowadzeniu ustawy o własności lokali (wprowadzającej obowiązek ponoszenia kosztów remontów części wspólnych w starych, zaniedbanych kamienicach).

Dotychczas zasadnicze różnice między prawem własności lokalu, a prawem „spółdzielczym” do lokalu wpływające na wartość tych praw były następujące:



  1. właścicielem lokalu jest spółdzielnia, a spółdzielca posiada jedynie o.p.r.

  2. brak prawa do udziału w gruncie (tylko „pośrednio”; np. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu)

  3. inna forma opłat

  • przy lokalach w prawem własności (nieruchomości lokalowe) nie ma czynszu - „koszty eksploatacji bieżącej”, konieczność ponoszenia kosztów remontów części wspólnych - „zaliczka na poczet przyszłych remontów” po roku rozliczenie

  • przy lokalach w prawem spółdzielczym (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) też nie ma czynszu – są „opłaty określone w ustawie i statucie” w spółdzielniach vide różne zapisy statucie spółdzielni. Vide art. 4.1 i 4.5 uosm. Członek spółdzielni wnosi opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na jego lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie wraz z odsetkami, koszty określenia przez spółdzielnię przedmiotu odrębnej własności poszczególnych lokali), a także pokrycie kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. Jednocześnie możliwość udziału z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu lokali użytkowych, miejsc parkingowych, działalności gospodarczej itp. – art. 5 uosm.

  1. sprawa ponoszenia kosztów remontów mieszkań (tj. wymiana instalacji, armatur, grzejników, kuchni gazowych, okien itp.) – możliwość przeznaczania pożytków SM na wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości oraz działalność oświatowa, kulturalna, rekreacyjna itp. – art. 5 uosm (uwaga: właściciele wyodrębnionych lokali, którzy nie pozostali członkami SM, muszą za to płacić).

Od sierpnia 2007r. obowiązują nowe przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych, wprowadzone ustawą opublikowaną w Dz.U. Nr 125 poz.873, wpływające na zmiany w wycenach w tym obszarze:



  1. nie można ustanawiać nowych własnościowych spółdzielczych praw do lokali (wyjątek budynki usytuowane na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, tam spółdzielcy będą mogli przekształcać swoje prawo lokatorskie we własnościowe do 2010r.); ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu




  1. około 900 tys. posiadaczy lokatorskich praw do lokali budowanych z pomocą umorzonych potem kredytów z budżetu państwa może przekształcić swoje prawo do lokalu w odrębną własność (spłata tylko nominalnej kwoty umorzonego kredytu – zwykle kilkadziesiąt złotych, dotychczas zwaloryzowana kwota – kilkadziesiąt tysięcy złotych)

  2. w ciągu trzech miesięcy od wejścia wżycie ustawy spółdzielnie muszą zrealizować wszystkie wnioski o przekształcenie (składane od 2001r.), ociągającym się władzom SM grozi odpowiedzialność karna; wyjątek budynki usytuowane na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

  3. znikną znaczące dla SM wpływy z wykupu lokali (mniej środków zasili fundusze remontowe SM)

  4. z wpłat na fundusz remontowy będą zwolnieni posiadacze lokali wykupionych po 2001r. („nadpłata” ponad nominalną wartość umorzonego kredytu trafi na indywidualne konto i dopóki kwota się nie wyczerpie – nawet 30 lat – nie będzie trzeba wpłacać na fundusz remontowy)

  5. ostateczne decyzje o zwolnieniu z opłat na fundusz remontowy będą podejmować walne zgromadzenia poszczególnych SM

  6. w budynkach w trakcie prac termoizolacyjnych nowe zasady rozliczeń będą obowiązywać dopiero od 2013r.

  7. poza wydzielonymi rachunkami będzie również centralny fundusz remontowy

  8. zmiany dotyczące podziału SM - utrudnienia przy odłączaniu się od SM nowych lub wyremontowanych budynków (decyzje sądu)

  9. likwidacja zebrań przedstawicieli w dużych SM (możliwość odbywania walnych zgromadzeń podzielonych na kilka części)

  10. prawo żądania przez spółdzielców udostępnienia pełnej dokumentacji (także faktur; nie tylko związanych z jednym budynkiem), przy sporządzaniu kserokopii z dokumentów wprowadzone będą opłaty

  11. obowiązek SM umieszczania: statutu, regulaminów, sprawozdań rocznych, protokołów lustracyjnych itp. dokumentów na stronie internetowej SM – co ułatwi rzeczoznawcom majątkowym dostęp do informacji o nieruchomościach spółdzielczych.

Metodologia i procedury oszacowania wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu


Rzeczoznawca majątkowy (rzeczoznawca majątkowy) musi zapoznać się ze Statutem Spółdzielni (może on zawierać ważne informacje stanowiące dla biegłego określone atrybuty cenotwórcze np. konieczność ponoszenia kosztów remontów).

Rzeczonawca decyduje o metodologii wyceny (podobnie jak w przypadku wyceny wynagrodzenia za ustanowienie służebności) stosując kompilację podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Metodę wybiera biegły na podstawie:


  • rodzaju prawa

  • celu wyceny (np. podział masy spadkowej)

  • odpowiednich przepisów prawnych

  • rodzaju dostępnych informacji (w tym informacji o możliwych zmianach legislacyjnych).

UWAGA: Odmienny sposób wyceny, w zależności od celu wyceny:

  1. dla potrzeb rynkowych (np. sprzedaż, kredyt, spadek) – określamy wartość prawa spółdzielczego. W podejściu porównawczym porównujemy do praw spółdzielczych – informacje ze SM; natomiast w podejściu dochodowym uwzględniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne – opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na wyceniany lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie), a także koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. Jednakże wydatki te pomniejszamy o udział z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu lokali użytkowych, miejsc parkingowych, działalności gospodarczej itp. W analizie wyniku dobrze wskazać na różnice pomiędzy własnościowym prawem spółdzielczym a prawem własności.

  2. dla potrzeb przekształceń – określamy wartość jak własność lokalu (nieruchomość lokalowa). W podejściu porównawczym porównujemy do transakcji obejmujących podobne nieruchomości lokalowe – informacje z aktów notarialnych; natomiast w podejściu dochodowym uwzględniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne – koszty opłat eksploatacji i remontów nieruchomości wspólnej oraz np. opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.



WYCENA

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nieruchomość lokalowa

Podobieństwa i różnice





Operat szacunkowy

Nieruchomość lokalowa

Spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu

przedmiot wyceny

(wiązka praw)



prawo własności

prawo do lokalu i pomieszczenia przynależnego (np. piwnicy) oraz udział w nieruchomości wspólnej, w tym w prawie do gruntu (konieczność ponoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, podatki, etc., konieczność ponoszenia kosztów remontu części wspólnych: np. naprawa dachu, elewacji, wymiana dźwigu itp.)

udział w nieruchomości wspólnej - (uwaga: różny sposób obliczania udziału w przypadku, gdy w budynku lokale były już zbyte przed i po dacie wejścia w życie ustawy o własności lokalu)


ograniczone prawo rzeczowe

właścicielem lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa; z zastrzeżeniem wyjątków do ustanowienia o.p.r. stosuje się przepisy przeniesieniu własności.

Są to prawa na rzeczy cudzej (ius in re aliena).

Brak prawa do części wspólnej; brak prawa do udziału w gruncie (tylko „pośrednio”; np. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu)




podstawa prawna

  • Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j.- Dz.U. Nr 80 z 2000r. poz. 903, ze zm.),

  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. (D.U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.)

  • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i Standardy Zawodowe

  • Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 ze zm.)

  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (D.U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.)

  • Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i Standardy Zawodowe

cel wyceny

- nabycie i zbycie nieruchomości (w tym w trybie przetargu i w trybie bezprzetargowym

- kredyt (zabezpieczenie wierzytelności na hipotece)

- potrzeby fiskalne (naliczenie podatku przy kupnie-sprzedaży, spadku, darowiźnie, odpisy amortyzacyjne itp.)

- naliczenie opłat: użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem itp.

- wkład niepieniężny do spółki (aport)

- odszkodowania (wywłaszczenie)

- zamiana (np. specustawa drogowa)

- inne


1. dla potrzeb rynkowych np. sprzedaż, kredyt, spadek – określamy wartość spółdzielczego prawa do lokalu; nowy cel bankowy: ekspektatywa odrębnej własności lokalu (zastaw – a nie hipoteka)

2. dla potrzeb przekształceń lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu – wartość określamy jak własność lokalu



źródła informacji o nieruchomości i rynku lokalnym

- Dokumenty i informacje udostępnione przez Zleceniodawcę

- Wypis z księgi wieczystej (prowadzonej dla lokalu oraz prowadzonej dla gruntu i budynku tzw. księga macierzysta)

- Dane z operatu ewidencji gruntów (dot. działki gruntu, budynku)

- Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego

- Informacje uzyskane u zarządcy nieruchomości np. w dziale technicznym ADK (m.in. dotyczące informacji o budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal tj. rok budowy, zastosowane materiały budowlane, kubatura, powierzchnia użytkowa budynku, dane o remontach)

- Informacje o cenach nieruchomości lokalowych:

· Wojewódzki Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (analiza aktów not.)

· Urząd Dzielnicy, ... Miasta

· Agencje pośrednictwa i obrotu nieruchomościami

- dane publikowane w "Rzeczpospolitej", "Życiu Warszawy", "Gazecie Wyborczej" i prasie lokalnej (np. dot. zamierzeń inwestycyjnych, cen i stawek czynszu, stopy kapitalizacji)

- oględziny budynku, lokalu; wizja lokalna


jak nieruchomość lokalowa +

Statut spółdzielni;

oraz informacje ze spółdzielni:

- uzyskane w dziale technicznym spółdzielni (m.in. dotyczące informacji o budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal tj. rok budowy, zastosowane materiały budowlane, kubatura, powierzchnia użytkowa budynku, dane o remontach o budynku, roku budowy, zastosowanych materiałach budowlanych, powierzchnie, kubatura, dane o remontach)

- dane o działce gruntu związanej z budynkiem

- informacje o cenach transakcyjnych lokali spółdzielczych; wydatkach operacyjnych (vide poniżej podejście dochodowe)


analiza rynku

xxxx

jak przy nieruchomościach lokalowych + analiza rynku lokalnego dotycząca lokali spółdzielczych

podejście porównawcze

do porównania przyjmujemy transakcje prawem własności lokalu (nieruchomości lokalowe) wraz z prawem do części wspólnej; w tym w prawie do gruntu

do porównania przyjmujemy transakcje własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu (o ile to możliwe) z danej spółdzielni, informacje o cechach rynkowych też ze spółdzielni; Uwaga: Mogą być inne wagi cech niż dla nieruchomości lokalowych

podejście dochodowe

Wydatki operacyjne:

przy lokalach w prawem własności (nieruchomości lokalowe) nie ma czynszu – ponosi się:



  • koszty eksploatacji bieżącej,

  • koszty remontów części wspólnych

  • opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntów,

  • podatki,

  • zarządzanie,

  • ubezpieczenie itp.

  • koszty remontów bieżących lokalu

Przy lokalach w prawem spółdzielczym (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) też nie ma czynszu – są „opłaty określone w ustawie i statucie” - vide różne zapisy statucie spółdzielni. Należy uwzględnić przede wszystkich jako wydatki operacyjne (art. 4.1 i 4.5 uosm) – opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na wyceniany lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie wraz z odsetkami), a także koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię.

Uwaga: Jednakże wydatki te pomniejszamy o udział z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu lokali użytkowych, miejsc parkingowych, działalności gospodarczej itp.

Sprawa ponoszenia kosztów remontów mieszkań (tj. wymiana instalacji, armatur, grzejników, kuchni gazowych, okien itp.) – możliwość przeznaczania pożytków SM na wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości oraz działalność oświatową, kulturalną, rekreacyjną itp. – art. 5 uosm


analiza wyniku

analiza wartości jednostkowej lokalu na tle analizy rynku lokalnego

W analizie wyniku można wskazać na różnice pomiędzy własnościowym prawem spółdzielczym a prawem własności (wg KC) oraz fakt, że oba prawa są zbywalne, dziedziczne, obciążalne; a obecnie coraz bardziej zacierane są różnice pomiędzy prawem własności lokalu, a prawem spółdzielczym do lokalu np.:

  • nie obowiązują już ograniczenia w prawie nabycia prawa spółdzielczego (nie obowiązuje zasada jednopodmiotowości prawa, prawo spółdzielcze do lokalu nie mogło być nabyte przez kilka osób np. rodzeństwo, a jedynie małżonków),

  • nie obowiązują już ograniczenia w prawie dziedziczenia

  • brak konieczności uzyskania zgody spółdzielni na wynajem lub użyczenie lokalu mieszkalnego i użytkowego

klauzule

Przykładowe klauzule:

Zgodnie z art.158 Ustawy o gospodarce nieruchomości z niniejszej opinii został sporządzony Wyciąg, który zostanie przekazany do WODGiK.

Niniejsza opinia może być wykorzystana jedynie w zakresie i celu określonym w punkcie 2.

Wykonujący wycenę nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich, a także za wadliwość lub nieaktualność dokumentacji dostarczonej przez Zleceniodawcę.

Przeprowadzający niniejsze oszacowanie nie otrzymał do wglądu:

· szczegółowych projektów, wg których zrealizowano budynek, w którym usytuowano przedmiotowy lokal

· świadectw dotyczących rodzaju i jakości zastosowanych materiałów budowlanych

· informacji dotyczących zakresu, rodzaju i jakości wykonanych prac budowlano-montażowych

· wykazu prac remontowych (dotyczących dat, zakresu i rodzaju robót).

W ramach niniejszego opracowania nie były wykonywane analizy i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego elementów konstrukcyjnych. Niniejsza opinia została wystawiona wyłącznie na podstawie fragmentarycznej dokumentacji udostępnionej przez zarządcę nieruchomości oraz oględzin obiektu (nie wykonywano odkuwek ani innych prac studialnych).

Rok budowy budynku oraz dane liczbowe (powierzchnie i kubaturę), a także dane ewidencyjne dla potrzeb niniejszego opracowania przyjęto zgodnie z przekazanymi dokumentami.

Zastrzega się prawa autorskie niniejszej opinii i prosi się o nie kopiowanie opracowania.

Opinia nie może być publikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora (bez uzgodnienia formy i treści publikacji).

Wartość rynkowa nieruchomości, określona w operacie szacunkowym, nie zawiera żadnych obciążeń publicznoprawnych i bazuje na cenach sprzedaży netto (bez podatku VAT). Wartość ta abstrahuje od wszelkich kosztów sprzedaży nieruchomości oraz podatków związanych z transakcją.


Jak nieruchomość lokalowa + ze względu na cel wyceny opracowanie nie obejmuje:



  • określenia wartości lokalu bez prawa gruntu

  • określenia wartości gruntu związanego z budynkiem, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal

  • ustaleń dotyczących udziału w nieruchomości wspólnej

  • ustaleń dotyczących wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym lokalem

  • ustaleń dotyczących waloryzacji wkładu mieszkaniowego (w tym kosztów budowy przypadających na lokal, wysokości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię na realizację budowy)

  • ustaleń dotyczących spłat przypadających na przedmiotowy lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami

  • ustaleń dotyczących przypadającego na przedmiotowy lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku (trwałe ulepszenia zwiększające wartość lokalu)

  • ustaleń dotyczących spłat przypadających na przedmiotowy lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal

  • ustaleń dotyczących spłat zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni

  • określenia różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną (proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu) wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego.



3. Prawa zobowiązaniowe
3.1. Najem
Art. 659-692 KC

Art.659. ”1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

Art.660. ”Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony”

Art.661-664. (Przedłużenie najmu, stan i utrzymaniu rzeczy, naprawy konieczne, rękojmia)

Art.665-672. (Roszczenia osób trzecich, sposób używania rzeczy, niewłaściwe używanie rzeczy, podnajem i bezpłatne używanie, terminy płatności, zwłoka z zapłatą)

Art. 673–679 (Terminy wypowiedzenia, zwrot rzeczy, ulepszenie, przedawnienie, zbycie przedmiotu najmu, wypowiedzenie przez nabywcę).

Art. 680–692 (Najem lokali).



3.2. Dzierżawa
Art. 693-709 KC

Art.693. (Pojęcie) ”1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków”.

Art.694. ”Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych”.

Art.695-696 (Terminy, prawo pierwokupu, wykonywanie dzierżawy)

Art. 697-698 (Naprawy konieczne, poddzierżawa, bezpłatne używanie)

Art. 699-702 (Termin płatności czynszu, obniżenie czynszu, prawo zastawu, rozszerzenie)

Art. 703-706 (Zwłoka z zapłatą, wypowiedzenie, zwrot przedmiotu dzierżawy, pozostawione zasiewy).

Art. 708 (Bezczynszowe użytkowanie).
8.3. Użyczenie

Art. 710-719 KC

Art.710. (Pojęcie) ” Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy” (nieruchomości)

Art.711. (Wady rzeczy)

Art.712. (Sposób używania)

Art.713. (Koszty utrzymania)


Art.714. (Przypadkowa utrata)

Art.715. (Zakończenie)

Art.716. (Przedterminowe zakończenie)

Art.717. (Solidarna odpowiedzialność biorących)

Art.718. (Zwrot rzeczy)

Art.719. (Przedawnienie).


8.4. Dożywocie
Art. 908-916 KC

Art. 908. (Pojęcie) §1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ja na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista lub uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Art.910. (skutki rzeczowe i osobiste) §1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

§2. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.

Art.911. (Śmierć jednego z uprawnionych) Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.

Art.912. (Niezbywalność) Prawo dożywocia jest niezbywalne.

Art.913. (Zamiana na rentę, rozwiązanie) §1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadająca wartości tych praw.

§2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Art.914. (Zbycie nieruchomości) Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Art.915. (Użytkowanie dla zapewnienia utrzymania) Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości.

Art.916. (Bezskuteczność względna dożywocia) §1. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

§2. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty zawarcia tej umowy”.


Dożywocie – prawo zobowiązaniowe, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych, gdy przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Pomimo, że KC nie ukształtował dożywocia jako opr w rozumieniu art.244, jednakże nadał umowie dożywocia, jako stosunkowi obligacyjnemu, skuteczność erga omnes (umowa wiążąca wszystkie osoby, a nie tylko strony) i nakazał stosować do obciążenia nieruchomości art.244 i dalsze.
Zbywcą nieruchomości (dożywotnikiem, uprawnionym) może być tylko osoba fizyczna. Nabywcą (zobowiązanym) może być osoba fizyczna i osoba prawna (np. zgromadzenie zakonne). Nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub (i) osobie mu bliskiej (osobom mu bliskich) dożywotnie utrzymanie. Osoba bliska, zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, to krewny, powinowaty oraz np. konkubent, ale nie osoba trzecia nie pozostająca ze zbywcą nieruchomości w stosunku bliskości.

Przedmiotem zbycia może być każda nieruchomość (m.in. gruntowa, budynkowa, lokalowa, prawo użytkowania wieczystego, udział we współwłasności nieruchomości). Przedmiotem umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń oraz regulować zakres zmian w razie wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników.

Umowa dożywocia powinna być zawarta pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) w formie aktu notarialnego. Prawo dożywocia może być ujawnione jest w dziale III księgi wieczystej (przy czym wpis nie jest konieczny do jego powstania).

Zgoda dożywotnika nie jest potrzebna do zbycia nieruchomości. Nabywca nieruchomości ponosi odpowiedzialność zarówno rzeczową (z nieruchomości) jak i osobistą za świadczenia objęte dożywociem. Natomiast przy podziale obciążonej nieruchomości przeniesienie obciążenia na jedną tylko z nieruchomości powstałych z podziału może nastąpić jedynie za zgodą uprawnionego dożywotnika.

Obowiązki wynikające z obciążenia prawem dożywocia przy sprzedaży nieruchomości przechodzą na nabywcę, a jeżeli jest ich kilku, odpowiadają oni solidarnie (a nie odpowiednio do udziałów).


Prawo niezbywalne, więc nie może być przedmiotem zastawu, nie podlega egzekucji, nie wchodzi w skład spadku), ale jest dopuszczalne zbycie świadczeń zaległych.
Dożywocie, jako jedna z umów przenoszących własność nieruchomości (prawie nie obciążona podatkiem i dająca poczucie bezpieczeństwa osobom starszym przekazującym np. dzieciom swoje nieruchomości), jest zdecydowanie zbyt rzadko stosowane w obrocie nieruchomościami (w szczególności w kręgu rodziny). Przy czym nabywca (zobowiązany) może się poddać dobrowolnej egzekucji świadczeń określonych w akcie notarialnym.

Metodologia wyceny prawa dożywocia może być analogiczna do określania wartości służebności (punkt 2.2. niniejszego opracowania), jednakże może się zdążyć, że wartość prawa dożywocia będzie większa od wartości nieruchomości.




3.5. Inne prawa zobowiązaniowe dotyczące nieruchomości
Poza w/wyszczególnionymi prawami przedmiotem wyceny mogą być inne prawa zobowiązaniowe pozostające w związku z nieruchomością: m.in. prawo renty, prawo leasingu, wkład niepieniężny do spółki (aport) itp.

1   2   3   4   5


©snauka.pl 2016
wyślij wiadomość