Strona główna

Szanowni Państwo ! Problematyka uwzględniana w składanych przez Zarząd dorocznych sprawozdaniach z działalności Spółdzielni Mieszkaniowej „Kurdwanów Nowy”


Pobieranie 464.39 Kb.
Strona5/7
Data18.06.2016
Rozmiar464.39 Kb.
1   2   3   4   5   6   7

1. Majątek Spółdzielni

Niniejsze sprawozdanie finansowe zawiera syntetyczne informacje na temat stanu majątku Spółdzielni na koniec ubiegłego roku oraz skróconą analizę wyników ekonomicznych osiągniętych w poszczególnych dziedzinach działalności statutowej. Chcąc ułatwić Państwu samodzielną ocenę uzyskanych rezultatów, staramy się również przedstawiać najważniejsze informacje i wskaźniki ekonomiczne w układzie narastającym, odnosząc je do efektów osiągniętych w latach poprzednich. Osobom szczególnie zainteresowanym zagadnieniami finansowymi, przypominamy, że dodatkowe informacje (nie ujęte w sprawozdaniu) mogą uzyskać, zapoznając się ze sporządzonymi przez biegłego rewidenta „Opinią i Raportem uzupełniającym opinię z badania sprawozdania finansowego za 2013 rok Spółdzielni Mieszkaniowej „Kurdwanów Nowy”. Dokument ten wyłożono do wglądu Członków Spółdzielni na 14 dni przed terminem części pierwszej najbliższego Walnego Zgromadzenia, umożliwiając uzyskanie wyczerpującej oceny sytuacji gospodarczej Spółdzielni.

Uwzględniając informacje zawarte w bilansie i rachunku zysków i strat oraz wyniki analiz przeprowadzonych przez biegłego rewidenta, możemy z satysfakcją stwierdzić, że sytuacja finansowa i płatnicza naszej Spółdzielni jest dobra i stabilna. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Kurdwanów Nowy” osiągnęła w roku ubiegłym po raz kolejny nadwyżkę przychodów nad kosztami działalności, a osiągnięty wynik finansowy za 2013 rok Spółdzielnia rozliczyła zgodnie z postanowieniem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, z późn. zm.). W myśl tego przepisu, do rozliczanych „bezwynikowo” „przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi” spółdzielni mieszkaniowych, nie zalicza się przede wszystkim przychodów finansowych uzyskiwanych m.in. z odsetek od lokat terminowych, a także tzw. pozostałych przychodów operacyjnych. Przychody finansowe oraz pozostałe przychody i koszty operacyjne rozliczane są oddzielnie od kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a uzyskany wynik traktowany jest jak zysk spółdzielni, podlegający opodatkowaniu. Zgodnie z przytoczoną interpretacją przepisów prawa podatkowego, akceptowaną przez Małopolski Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w Tarnowie, osiągnięty w 2013 r. wynik finansowy w SM „Kurdwanów Nowy” został rozliczony w dwóch pozycjach:



  1. wynik finansowy z działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, wykazujący nadwyżkę przychodów nad kosztami w kwocie 408.186,42 zł, zaksięgowany został na koncie zmiany stanu produktów (w wartości ujemnej), a jego rozliczenie z użytkownikami lokali nastąpi w 2014 roku,

  2. wynik z pozostałej działalności operacyjnej i finansowej, wykazujący zysk netto w kwocie 771.256,94 przeznaczony zostanie uchwałą najbliższego Walnego Zgromadzenia na cele statutowe Spółdzielni.

Należy zaznaczyć, że powyższy sposób prezentacji wyniku finansowego Spółdzielni jest następstwem wyłączenia z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przychodów i kosztów z tytułu eksploatacji lokali użytkowych i przesunięcia ich do pozostałych przychodów operacyjnych. W konsekwencji, przychody z pozostałej działalności operacyjnej zostały powiększone o przychody z tytułu najmu lokali użytkowych i dzierżawy gruntów, co dało w ubiegłym roku zysk bilansowy w kwocie brutto 1.017.901,94 zł, od którego Spółdzielnia zmuszona była odprowadzić podatek dochodowy (CIT) w kwocie 246.645 zł. Na przykładzie naszej Spółdzielni widać zatem, że narzucona przez Ministerstwo Finansów zmiana przepisów podatkowych, ma na celu zwiększenie obciążeń podatkowych spółdzielni mieszkaniowych.

Salda wyników finansowych, uzyskanych w kolejnych latach istnienia Spółdzielni, przedstawia poniższa Tabela nr 1.

Tabela nr 1

ROK

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Wynik finansowy

963.734

620.145

592.590

461.515

679.971

771.257

Powyższe zestawienie wskazuje na utrzymującą się stabilność gospodarki Spółdzielni. Należy jednak pamiętać, że czynnikiem warunkującym osiągnięty rezultat oraz umożliwiającym realizację omówionych wcześniej zadań rzeczowych, jest przestrzeganie dyscypliny finansowej, z jaką od lat planowane i rozliczane są zadania gospodarcze Spółdzielni. Bardziej precyzyjnie charakteryzują stan gospodarki SM „Kurdwanów Nowy” węzłowe wskaźniki ekonomiczne, wyliczone przez biegłego rewidenta badającego bilans Spółdzielni. Wskaźniki te zawarte zostały w Tabeli nr 2.




Wskaźnik

Treść ekonomiczna

2012

2013

Pokrycia

majątku trwałego funduszami

własnymi

fundusze własne + zobowiązania długoterminowe

---------------------------------------------------------

aktywa trwałe


106,89


%

104,32


%

Płynności

bieżącej


I

aktywa obrotowe — należności z tyt. dostaw i usług powyżej 12 m-cy

zobowiązania krótkoterminowe — zobowiązania krótkoterminowe powyżej 12 m-cy



4,39

%


4,66

%


Płynności

szybkiej


II

aktywa obrotowe — zapasy — należności z tyt. dostaw i usług powyżej 12 m-cy

-------------------------------------------------------------

zobowiązania krótkoterminowe — zobowiązania z tyt. dostaw i usług powyżej 12 m-cy


4,38

%


4,64

%


Płynności

wypłacalności III



inwestycje krótkoterminowe

--------------------------------------------------------------

zobowiązania krótkoterminowe — zobowiązania z tyt. dostaw i usług powyżej 12 m-cy


4,02

%


4,25

%


Pokrycia zobowiązań funduszami własnymi

zobowiązania ogółem

--------------------------------------------

fundusze własne


4,78

%


4,62

%


Zyskowności majątku

zysk brutto

-------------------------------------------------

aktywa


0,59

%


0,65

%


Udziału kosztów zarządu w przychodach netto

koszty zarządu

---------------------------------------------------------------

przychody netto ze sprzedaży produktów


7,65


%

7,60


%

Korzystną sytuację majątkową Spółdzielni potwierdza utrzymujący się na wysokim poziomie wskaźnik pokrycia majątku trwałego funduszami własnymi, który na dzień 31.12.2013 r. wynosił 104,32 % i obniżył się w stosunku do roku poprzedniego o 2,57 % na skutek zmniejszenia o 4,14 mln zł (2,88 %) wartości aktywów trwałych – zmniejszenie nastąpiło przede wszystkim w pozycji „środki trwałe” (obniżka wartości w stosunku do roku poprzedniego o 3.945.363,83 zł – 2,79 %) i jest skutkiem następującego przenoszenia na rzecz Członków Spółdzielni odrębnej własności lokali mieszkalnych (zarówno lokatorskich, jak i własnościowych) w wykonaniu ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Jednakże równocześnie nastąpiło znaczne obniżenie kapitału własnego Spółdzielni finansującego środki trwałe – spadek o 3,64 mln zł (2,37 %), głównie w pozycji „kapitał (fundusz) podstawowy”, obejmującej między innymi „fundusz wkładów budowlanych”, który na skutek wyodrębniania własności lokali zmniejszył się o kwotę 1.285.842,43 zł, i w efekcie omawiany wskaźnik utrzymał się na wysokim poziomie, mimo obniżenia wartości aktywów trwałych.

Wskaźniki płynności finansowej I – III wzrosły w stosunku do roku poprzedniego i utrzymują się na poziomie kilkakrotnie wyższym od wskaźników optymalnych, co oznacza, że aktywa obrotowe w całości pokrywają zobowiązania krótkoterminowe, a zatem świadczy to o pełnej wypłacalności Spółdzielni (zdolności do regulowania zobowiązań). Wzrost wskaźników płynności finansowej jest następstwem zmian dwóch składników majątku Spółdzielni: wzrostu o 0,35 % wartości „inwestycji krótkoterminowych” oraz jednoczesnego obniżenia wysokości zobowiązań krótkoterminowych z kwoty 3.809.418,91 zł w 2012 r. do kwoty 3.615.005,13 zł (tj. o 5,1 %) na koniec 2013 roku. Należy jednak zaznaczyć, że na wykazane saldo zobowiązań krótkoterminowych złożyły się między innymi „rozliczenia zakupu” w kwocie 1.471.774,66 zł (konto „300” – obejmujące faktury za usługi wykonane w miesiącu grudniu ubiegłego roku, a zaksięgowane w styczniu 2014 r.), które zostały już zapłacone, oraz „rozrachunki z członkami i najemcami z tytułu opłat eksploatacyjnych” w kwocie 273.011,61 zł (konto „204”), obejmujące nadpłaty opłat eksploatacyjnych. Kwoty te, choć wpływają na kształtowanie wskaźników płynności, nie świadczą o wzroście zadłużenia Spółdzielni z tytułu zobowiązań krótkoterminowych.

Odnotować też należy, że wskaźnik pokrycia zobowiązań funduszami własnymi obniżył się o 0,16 % w stosunku do 2012 r., co oznacza, że Spółdzielnia zmniejszyła poziom finansowania się zobowiązaniami. Natomiast nieznacznemu obniżeniu uległ wskaźnik „udziału kosztów zarządu w przychodach netto”, co jest zjawiskiem pozytywnym, a w połączeniu ze wzrostem wskaźnika „zyskowności majątku” wskazuje na poprawę efektywności zarządzania.

Zaprezentowane wskaźniki ekonomiczne świadczą, że sytuacja finansowa i płatnicza Spółdzielni jest stabilna i nie występują zagrożenia dla kontynuacji jej działalności.

Syntetyczne wyniki gospodarowania w okresie od 01.01.2013 r. do 31.12.2013 r. przedstawiają: Tabele nr 3.A. i 3.B., zawierające skróconą wersję bilansu majątkowego oraz Tabela nr 4. obrazująca rachunek zysków i strat.


Skrócona wersja bilansu Spółdzielni Mieszkaniowej


Kurdwanów Nowy” na dzień 31.12.2013 r. /w złotych/

Tabela nr 3.A.


A K T Y W A


Stan na

bieżący

poprzedni

rok

0

1

2

A. Aktywa trwałe

139.528.076,47

143.671.225,77

I. Wartości niematerialne i prawne

5.529,45

12.806,31

II. Rzeczowe aktywa trwałe

137.706.627,85

141.647.747,38

1. Środki trwałe

a) Grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu)

b) Budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej

c) Urządzenia techniczne i maszyny

d) Środki transportu

e) Inne środki trwałe



137.177.695,81
45.883.528,58
91.175.176,86

106.548,69

7.936,52

4.505,16


141.123.059,64
46.530.204,92
94.452.225,64

124.752,53

9.677,17

6.199,38


2. Środki trwałe w budowie

528.932,04

524.687,74

III. Należności długoterminowe

1.799.485,17

1.994.238,08

IV. Inwestycje długoterminowe

16.434,00

16.434,00

1. Nieruchomości





2. Wartości niematerialne i prawne





3. Długoterminowe aktywa finansowe

16.434,00

16.434,00

4. Inne inwestycje długoterminowe





V. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe





B. Aktywa obrotowe

16.838.993,47

16.736.127,44

I. Zapasy

a) Materiały

b) Półprodukty i produkty w toku


48.242,81

48.242,81



49.138,93

49.138,93



II. Należności krótkoterminowe

1. Należności od jednostek powiązanych



1.401.260,07



1.360.826,73



2. Należności od pozostałych jednostek

a) z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty do 12 miesięcy

b) z tytułów budżetowych (podatki, dotacje itp.)

c) inne


d) dochodzone na drodze sądowej

1.401.260,07
1.213.959,18

187.300,89





1.360.826,73
1.174.903,87

185.922,86





III. Inwestycje krótkoterminowe

15.368.702,63

15.315.218,36

1. Krótkoterminowe aktywa finansowe

a) w jednostkach powiązanych

b) w pozostałych jednostkach

c) środki pieniężne i inne aktywa pieniężne



2. Inne inwestycje krótkoterminowe

15.368.702,63



15.368.702,63

2.448.191,37

12.920.511,26



15.315.218,36



15.315.218,36

5.554.528,86

9.760.689,50



IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe

20.787,96

10.943,42

AKTYWA razem

156.367.069,94

160.407.353,21

Tabela nr 3.B.



P A S Y W A


Stan na

bieżący

poprzedni

rok

0

1

2

A. Kapitał (fundusz) własny

149.457.351,47

153.094.230,93

I. Kapitał (fundusz) podstawowy

80.324.796,02

83.295.519,88

IV. Kapitał (fundusz) zapasowy

57.288.782,75

57.981.507,27

V. Kapitał z aktualizacji wyceny

11.072.515,76

11.137.232,44

VIII. Zysk (strata) netto

771.256,94

679.971,34

B. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania


6.909.718,47

7.313.122,28

I. Rezerwy na zobowiązania


349.064,97

385.619,21

II. Zobowiązania długoterminowe


1. wobec jednostek powiązanych

2. wobec pozostałych jednostek



  1. kredyty i pożyczki

  2. z tytułu emisji długoterminowych papierów wartościowych

  3. inne zobowiązania finansowe

  4. inne

102.068,17

102.068,17



9.011,64

93.056,53



471.337,23

471.337,23



375.268,88

96.068,35


III. Zobowiązania krótkoterminowe


3.615.005,13

3.809.418,91

1. wobec jednostek powiązanych

2. wobec pozostałych jednostek



  1. kredyty i pożyczki

  2. z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych

  3. inne zobowiązania finansowe

  4. z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności do 12 miesięcy

  5. z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i innych świadczeń

  6. z tytułu wynagrodzeń

  7. inne

3. Fundusze specjalne

3.024.795,80



2.758.609,23


116.400,00

149.786,57



590.209,33

3.281.597,77

73.236,40


2.909.486,11


121.360,00

177.515,26



527.821,14

E. Rozliczenia międzyokresowe

1. Ujemna wartość firmy

2. Inne rozliczenia międzyokresowe


  • długoterminowe

  • krótkoterminowe

2.843.580,20



2.843.580,20

1.655.142,35

1.188.437,85



2.646.746,93



2.646.746,93

1.872.744,58

774.002,35


PASYWA razem


156.367.069,94

160.407.353,21

Bilans majątkowy Spółdzielni na dzień 31.12.2013 r. po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 156.367.069,94.


Rachunek zysków i strat za rok 2013 /w złotych/
Tabela nr 4.


KOSZTY I STRATY


Kwota za rok


bieżący

poprzedni

1

2

3

A. Przychody netto ze sprzedaży i zrównane z nimi, w tym:

25.421.218,75

24.586.872,85

Przychody netto ze sprzedaży produktów

25.829.405,17

24.693.555,39

Zmiana stanu produktów

– 408.186,42

– 106.682,54

Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki






Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów





B. Koszty działalności operacyjnej

25.239.636,30

24.401.707,73

Amortyzacja

161.389,15

162.721,17

Zużycie materiałów i energii

13.675.958,24

13.358.968,70

Usługi obce

2.772.950,96

3.282.274,15

Podatki i opłaty

1.574.064,43

627.510,52

Wynagrodzenia

2.957.787,20

2.908.075,92

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia

495.175,37

486.633,97

Pozostałe koszty rodzajowe

3.602.310,95

3.575.523,30

Wartość sprzedanych towarów i materiałów





C. Zysk (strata) ze sprzedaży (A – B)

181.582,45

185.165,12

D. Pozostałe przychody operacyjne

381.410,71

86.142,46

Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych





Dotacje





Inne przychody operacyjne

381.410,71

86.142,46

E. Pozostałe koszty operacyjne

82.898,04

113.355,30

Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych





Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych





Inne koszty operacyjne

82.898,04

113.355,30

F. Zysk (strata) z działalności operacyjnej

480.095,12

157.952,28

G. Przychody finansowe

561.954,81

809.353,37

Odsetki

561.954,81

809.353,37

H. Koszty finansowe

24.147,99

24.789,31

Odsetki

24.147,99

24.789,31

Strata ze zbycia inwestycji





Aktualizacja wartości inwestycji





I. Zysk (strata) z działalności gospodarczej

1.017.901,94

942.516,34

J. Wynik zdarzeń nadzwyczajnych





K. Zysk (strata) brutto

1.017.901,94

942.516,34

L. Podatek dochodowy

246.645,00

262.545,00

M. Pozostałe obowiązkowe zmniejszenia zysku (zwiększenia straty)





N. Zysk (strata) netto /K-L-M/

771.256,94

679.971,34

Jak wynika z powyższych tabel, rachunek zysków i strat Spółdzielni za 2013 rok zamknął się wynikiem dodatnim na działalności GZM (zaksięgowanym w pozycji „zmiana stanu produktów”) i wynikiem dodatnim na pozostałej działalności operacyjnej i finansowej (zaksięgowanym w pozycji „zysk netto”). Uzyskanie po raz kolejny dodatniego wyniku finansowego stało się możliwe dzięki konsekwentnemu obniżaniu kosztów zależnych od Spółdzielni oraz osiągnięciu dodatkowych wpływów z działalności operacyjnej. Głównymi źródłami korzystnej sytuacji finansowej i płatniczej były:



  1. wpływy z odsetek od lokat terminowych, które w poszczególnych latach podwyższyły przychody o kwotę:

    Wpływy (w tys. zł.)

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    440,8

    622,1

    746,0

    596,1

    481,4

    531,4

    706,4

    418,6

  2. wpływy z odsetek uzyskanych od nieterminowych wpłat czynszów, które w roku 2013 wyniosły 67.477,87.

Dzięki uzyskanym wpływom, wynik za 2013 rok zamknął się zyskiem bilansowym brutto w kwocie 1.017.901,94 zł, od którego Spółdzielnia zapłaciła podatek CIT w kwocie 246.645 zł. W rezultacie, uzyskany zysk netto wynosi 771.256,94 zł.
2. Aktywa trwałe
Wartość netto aktywów trwałych, obejmujących głównie rzeczowe aktywa trwałe oraz należności długoterminowe, wynosi 139.528.076,47 i stanowi 89,23 % w strukturze majątku Spółdzielni. W roku sprawozdawczym nastąpiło dalsze zmniejszenie wartości aktywów trwałych (o kwotę 4.143.149,30 zł – tj. 2,88 %), przede wszystkim na skutek zmniejszenia rzeczowych składników majątku trwałego i należności długoterminowych.

Zmiana stanu rzeczowych aktywów trwałych o kwotę (–) 3.941.119,53 zł nastąpiła głównie w wyniku znacznego zmniejszenia w ubiegłym roku wartości budynków i gruntów pozostających w majątku trwałym Spółdzielni. I tak:



  1. wartość „budynków, lokali i obiektów inżynierii lądowej i wodnej” (poz. II.1.b aktywów trwałych) wynosiła na dzień 01.01.2013 r. (B.O.) 94.452.225,64 . Na dzień 31.12.2013 r. wartość budynków pozostających własnością (lub współwłasnością) Spółdzielni obniżyła się natomiast do kwoty 91.175.176,86 zł, tj. o kwotę 3.277.048,78 zł (3,47 %), na skutek realizowania przez Spółdzielnię obowiązków nałożonych przez ustawę z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779), czyli ustanawianiu odrębnej własności lokali mieszkalnych (zarówno lokatorskich, jak i własnościowych) i przenoszeniu prawa własności tych lokali na rzecz Członków Spółdzielni.

  2. wartość bilansowa nieruchomości gruntowych Spółdzielni wynosiła na dzień 01.01.2013 r. - 46.530.204,92 zł, a na dzień bilansowy wartość gruntów wyniosła natomiast kwotę 45.883.528,58 zł, a zatem obniżyła się w roku bilansowym o kwotę 646.676,34 zł (1,39 %). I w tym przypadku znaczny spadek wartości gruntów jest przede wszystkim następstwem wykonywania postanowień ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., bowiem przeniesienie własności lokalu następuje wraz z udziałem we własności (lub użytkowaniu wieczystym) gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Na stan aktywów trwałych wpływa również wartość środków trwałych w budowie w łącznej kwocie 528.932,04 zł, na którą składały się głównie nakłady poniesione przez Spółdzielnię na budowę zespołów garażowych przy ul. Bojki i przy ul. Bujaka.

Na saldo aktywów trwałych złożyła się ponadto wartość należności długoterminowych w kwocie 1.799.485,17 zł, obejmujących:



  1. rozrachunki z członkami z tytułu zadłużeń kredytowych wraz z odsetkami (dotyczą zadłużenia członków zamieszkałych w budynkach przy ul. Bojki nr 1, 5 i 12),

  2. rozrachunki z pracownikami Spółdzielni z tytułu pożyczek udzielonych z Zakładowego Funduszu Mieszkaniowego.

3. Aktywa obrotowe


Wartość aktywów obrotowych wyniosła na dzień 31.12.2013 r. kwotę 16.838.993,47 zł i zwiększyła się w stosunku do roku poprzedniego o 0,6 %, na co wpłynęło przede wszystkim zwiększenie o 0,35 % wartości pozycji „inwestycje krótkoterminowe”, który to wzrost zawdzięczamy przede wszystkim przyrostowi w roku sprawozdawczym środków pieniężnych na lokatach bankowych o kwotę 53.484,27 zł. Dzięki temu na wysokim poziomie utrzymuje się wyliczony na dzień bilansowy wskaźnik „płynności wypłacalności III” wyrażający proporcję posiadanych środków pieniężnych i papierów wartościowych do wymagalnych zobowiązań bieżących (krótkoterminowych). Uzyskany przez SM „Kurdwanów Nowy” wskaźnik płynności „natychmiastowej” wynosi 4,25, co wskazuje na stabilizację płynności finansowej Spółdzielni. Sytuacja płatnicza (wyrażająca się wskaźnikami płynności zawartymi w Tabeli nr 2) świadczy o dobrej kondycji finansowej Spółdzielni, bowiem wszystkie te wskaźniki przekraczają wielkości optymalne.

Wśród należności krótkoterminowych odnotować też należy wzrost pozycji „należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty do 12 miesięcy” o kwotę 39.055,31 zł (3,32 %) w stosunku do stanu zaksięgowanych środków w bilansie otwarcia – co jest zjawiskiem niekorzystnym, bowiem w tej pozycji zawierają się zadłużenia czynszowe za lokale mieszkalne (980.929,83 zł), których szczegółowa analiza zawarta jest w kolejnym podrozdziale. Zwiększenie się w aktywach obrotowych nominalnej kwoty należności z tytułu dostaw i usług oznacza pogorszenie terminowości wpływów za czynsze.


4. Należności czynszowe
Wśród należności, szczególną uwagę wypada zwrócić na kształtowanie się zaległości czynszowych. Jednym z najpoważniejszych problemów, z jakimi boryka się nasza Spółdzielnia, jest bowiem utrzymujące się zadłużenie czynszowe na lokalach mieszkalnych i użytkowych. Stan zadłużenia czynszowego w roku sprawozdawczym, w porównaniu z rokiem 2012 obrazuje Tabela nr 5.

Tabela nr 5 - Kształtowanie się zadłużenia czynszowego w roku 2013 – porównanie z 2012 rokiem /w tys. zł/.




T R E Ś Ć

Stan na dzień

31 grudnia roku:

%

/kol. 3 : kol. 2/

2012

2013

1

2

3

4

Zadłużenie ogółem

w tym:


lokale mieszkalne

lokale użytkowe



1.053
974

79


1.051
981

70


99,8
100,8

87,9

Z tabeli wynika, że w roku ubiegłym nastąpiło zmniejszenie nominalnej kwoty zadłużenia czynszowego o 0,19 %, przy czym kwota zadłużenia na lokalach mieszkalnych wzrosła w stosunku do 2012 r. o 0,72 %, a na lokalach użytkowych nastąpiło zmniejszenie zadłużenia o 11,39 %.

Aby uzyskać realną analizę sytuacji w zakresie zadłużenia, należy porównać wskaźnik należności czynszowych Spółdzielni – liczony jako proporcja należności bieżących (na 31.XII. danego roku) do rocznej sumy naliczeń czynszu dla wszystkich lokali (wartości sprzedaży). Wyliczony w ten sposób wskaźnik zadłużenia, odniesiony do wielkości porównywalnych, wynosi dla roku 2012 – 4,34 %, a dla roku 2013 – 4,16 %, co świadczy o obniżeniu się stopy zadłużenia lokali mieszkalnych o 0,18 % odpowiadającej nominalnemu zmniejszeniu się zadłużenia czynszowego w roku ubiegłym. Analizę wskaźnika zadłużenia w rozbiciu na lokale mieszkalne i użytkowe przedstawia poniższa Tabela nr 6.



Tabela nr 6.




TREŚĆ

Suma naliczeń czynszu za rok
/w tys. zł/

Zadłużenie czynszowe na koniec roku

/w tys. zł/

Wskaźnik zadłużeń czynszowych

kol. 4 : 2

x 100

kol. 5 : 3

x 100

2012

2013

2012

2013

2012

2013

1

2

3

4

5

6

7

Lokale mieszkalne

Lokale użytkowe



22.445

2.505


23.595

2.665


974

79


981

70


4,34

3,16


4,16

2,61


RAZEM

24.950

26.260

1.053

1.051

4,22

4,00

Dla zilustrowania kształtowania się zadłużenia czynszowego za lokale mieszkalne, przedstawiamy porównanie (w układzie miesięcznym) stanu zadłużenia na dzień 31.12.2012 oraz na dzień 31.12.2013 roku.


Tabela nr 7.


Lp.

Okres zalegania z zapłatą czynszu (narastająco)

Stan na dzień 31.12.2012


Stan na dzień 31.12.2013


Kwota /w zł/

Liczba dłużników

Kwota /w zł/

Liczba dłużników

1

2

3

4

5

6

1

do 1 miesiąca

194.856,70

845

201.651,62

933

2

od 1 - 2 miesięcy

186.583,11

328

219.352,61

366

3

od 2 - 3 miesięcy

117.367,78

111

150.445,70

132

4

od 3 - 4 miesięcy

90.171,75

60

70.345,28

48

5

od 4 - 5 miesięcy

67.200,05

36

47.024,27

22

6

od 5 - 6 miesięcy

25.263,53

12

28.143,45

11

7

ponad 6 miesięcy

292.083,37

38

263.966,90

37

R A Z E M:

973.526,29

1.430

980.929,83

1.549

Analiza stanu zadłużenia czynszowego wskazuje, że liczba lokatorów zalegających z płatnością czynszu za lokale mieszkalne, wynosząca – według stanu na dzień 31.12.2013 r. – 1549 osób, wzrosła o 119 osób w stosunku do liczby wykazanej na dzień 31.12.2012 r. (1430 osób). Należy jednak zwrócić uwagę, że aż 1.431 osób (tj. 92,4 % ogólnej liczby dłużników) zalega z zapłatą czynszu za okres do 3 miesięcy, zaś średnia kwota zadłużenia przypadającego na 1 dłużnika w grupie osób zalegających z zapłatą do 1 miesiąca, wynosi 216,13 zł, a więc jest to raczej opóźnienie zapłaty czynszu za 1 miesiąc. Krótkotrwałe zaleganie z zapłatą czynszu tłumaczymy przejściowymi trudnościami finansowymi, z jakimi boryka się wielu Członków naszej Spółdzielni. Odnotować należy natomiast, że liczba lokatorów wykazujących zadłużenie przekraczające 6-miesięczny czynsz, zmniejszyła się z 38 osób w 2012 r. do 37 osób na dzień 31.12.2013 r., natomiast łączna kwota zadłużenia tych osób zmalała o 9,63 %, co jest zjawiskiem pozytywnym, gdyż w tym przypadku mamy do czynienia z osobami, które na ogół nie czynią żadnych starań o zmniejszenie długu. Porównanie (w liczbach nominalnych) zmian stanu zadłużenia na lokalach mieszkalnych na koniec 2012 i 2013 roku wskazuje, iż w roku 2013 zadłużenie to uległo też zwiększeniu, gdy idzie o globalną kwotę zaległości czynszowych (o 7.403,54 zł), jednakże grupa dłużników zalegających dłużej niż 3 miesiące (3 i więcej) zmniejszyła się o 28 osób.

Mimo, iż wzrost zadłużenia czynszowego jest nieznaczny, Zarząd z uwagą śledzi to zjawisko, bowiem wskaźnik zadłużenia za ubiegły rok jest nadal stosunkowo wysoki. W tej sytuacji, konieczne wydaje się dalsze stosowanie wdrożonego w SM „Kurdwanów Nowy” bogatego repertuaru środków, mających nakłonić lokatorów do spłaty zadłużenia. Szczególny wpływ na ograniczenie liczby najbardziej uporczywych dłużników, przypisać należy pełnej poświęcenia działalności Komisji Członkowsko - Lokalowej Rady Nadzorczej, która na swoje liczne posiedzenia zaprosiła 108 dłużników, dając im szansę dobrowolnej spłaty zaległości czynszowych. Niestety, osoby, wobec których zawiodły wszelkie środki oddziaływania perswazyjnego, były wykluczane ze Spółdzielni, bądź też zastosowano wobec nich nowy środek prawny w postaci wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W okresie sprawozdawczym wykluczonych zostało ze SM „Kurdwanów Nowy” 7 członków, jednakże 4 osobom przywrócono członkostwo po spłacie zadłużenia. Natomiast 69 osobom (będącym w trudnej sytuacji materialnej) Zarząd Spółdzielni wyraził zgodę na odstąpienie od naliczania odsetek ustawowych od zadłużenia, 96 osobom wyraził zgodę na spłatę zadłużenia w ratach, a z 32 osobami podpisał ugody.

Oprócz tego SM „Kurdwanów Nowy” stosowała „rutynowo” wdrożony od kilku lat tryb postępowania wobec lokatorów zalegających z zapłatą czynszu.



  • Do wszystkich dłużników kierowane były systematycznie wydruki komputerowe zawierające wezwania do regulowania zaległości czynszowych. Wyposażenie księgowości w sieć komputerową i wdrożenie nowoczesnych programów komputerowych pozwala bowiem uzyskiwać bieżącą informację o stanie należności czynszowych, pomimo bardzo małej obsady etatowej komórek księgowości,

  • Wszystkim lokatorom, dokonującym nieterminowych wpłat czynszów, naliczano odsetki ustawowe, a wpływy uzyskane z tego tytułu w roku 2013 wyniosły kwotę 63.500,42.

  • Przeciwko osobom, które mimo wezwań uchylały się od spłaty zadłużenia, występowano na drogę postępowania sądowego, a następnie egzekucji komorniczej.

Stosowany wobec dłużników tryb postępowania, choć bardzo czasochłonny i wymagający wielkiego wysiłku zarówno ze strony pracowników Działów Członkowsko - Organizacyjnego i Księgowości, jak i członków Rady Nadzorczej, przynosi istotne efekty, choć nie zdołał doprowadzić do likwidacji zjawiska. Niestety, zmiana przepisów prawa spółdzielczego powoduje, że wobec osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo własności lokalu, samo pozbawienie członkostwa nie powoduje utraty prawa do lokalu. W takich przypadkach będziemy występować do Sądu o sprzedaż licytacyjną lokalu.

5. Koszty działalności


Zgodnie z obowiązującymi nowymi regułami ustalania wyniku na działalności Spółdzielni, w roku 2013 oddzielnie zbilansowane zostały uzyskiwane wpływy z poniesionymi kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi (GZM), w zakresie eksploatacji podstawowej lokali mieszkalnych, dostawy wody, odprowadzania ścieków i dostarczania ciepła do mieszkań oraz wywozu nieczystości i konserwacji bieżącej lokali mieszkalnych, a oddzielnie wynik na pozostałych kosztach i przychodach operacyjnych.
Na koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni składały się:

  1. koszty tzw. eksploatacji podstawowej, kształtujące wysokość stawki eksploatacyjnej rozliczanej na 1 m2 całej powierzchni użytkowej lokali w poszczególnych nieruchomościach wspólnych należących do zasobów Spółdzielni,

  2. koszty mediów /woda, kanalizacja, c.o., śmieci/ oraz instalacji i urządzeń technicznych funkcjonujących tylko w niektórych budynkach /c.c.w., dźwigi/.

Po zbilansowaniu z uzyskiwanymi wpływami poniesionych kosztów, wyniki GZM za rok 2013 kształtują się następująco:



Tabela nr 8.



L.p.



Wyszczególnienie


Sprzedaż (przychody) za rok 2013

/w złotych/

Koszty poniesione w roku 2013

/w złotych/

Wynik

za rok 2013

/w złotych/

1

Eksploatacja budynków mieszkalnych

4.996.939,81

4.904.403,18

+ 92.536,63

2

Eksploatacja dźwigów

250.038,49

258.232,35

– 8.193,86

3

Dostawa wody i kanalizacja – lokale mieszkalne

4.743.849,82

4.420.889,17

+ 322.961,65

4

Wywóz śmieci – lokale mieszkalne

1.308.883,09

1.308.883,09

0

5

Eksploatacja centralnego ogrze­wania – lokale mieszkalne

8.187.365,08

8.187.365,08

0

Razem eksploatacja GZM

19.487.076,29

19.079.771,87

+ 407.304,42
1   2   3   4   5   6   7


©snauka.pl 2016
wyślij wiadomość