Strona główna

Szanowni Państwo !


Pobieranie 0.62 Mb.
Strona1/7
Data20.06.2016
Rozmiar0.62 Mb.
  1   2   3   4   5   6   7

Sprawozdanie Spółdzielni Mieszkaniowej „Kurdwanów Nowy” za 2011 rok


Szanowni Państwo !
Składając okresowe sprawozdanie o stanie Spółdzielni, odnosimy się zazwyczaj tylko do spraw prowadzonych w minionym roku. Dziś jednak proponujemy cofnięcie się w czasie do zdarzeń rozgrywających się na naszym Osiedlu przed wieloma laty. Okazja ku temu szczególna, gdyż w dniu 29 czerwca 2012 roku upłynie dokładnie 20-ta rocznica wydania przez Sąd postanowienia o wpisie Spółdzielni Mieszkaniowej „Kurdwanów Nowy” do rejestru spółdzielni. Od tej daty Spółdzielnia nasza istnieje w sensie prawnym, gdyż z dniem rejestracji stała się samodzielnym podmiotem prawnym oraz przejęła uprawnienia i zobowiązania „Związkowej” SM związane z terenami i budynkami położonymi na osiedlu Kurdwanów.

Dwudziestolecie istnienia, to właściwy moment, by przypomnieć sobie tamtą Spółdzielnię „Kurdwanów Nowy” i porównać ją z tą samą Spółdzielnią, starszą o dwie dekady. Nie chcielibyśmy jednak ograniczyć się wyłącznie do wspomnień, których sentymentalny walor docenić mogą jedynie „weterani” starań o podział Związkowej SM i wyodrębnienie osiedla Kurdwanów jako samodzielnej spółdzielni. Przypomnienie trudności, jakie przezwyciężać musiała Spółdzielnia na kolejnych etapach swojego rozwoju, może być natomiast pouczającym przykładem zgodnego współdziałania w słusznej sprawie, również dla tych Członków Spółdzielni, którzy nie pamiętają początków jej istnienia, gdyż zamieszkali na osiedlu znacznie później, dzięki zrealizowanym przez Spółdzielnię inwestycjom mieszkaniowym.



1. Historyczny rachunek sumienia wypada rozpocząć od pierwszych kroków, gdy SM „Kurdwanów Nowy” była na etapie organizacyjnego „raczkowania”. Faktyczną działalność Spółdzielni – jako samodzielnej jednostki organizacyjnej – datuje się dopiero od 1 sierpnia 1992 r., kiedy to rozpoczęły działalność biura Zarządu Spółdzielni w zwolnionym lokalu przy ul. Wysłouchów 36. Od dnia 04.09.1992 r. SM „Kurdwanów Nowy” uruchomiła własne konta bankowe, a do końca 1992 r. zdołano zaledwie zorganizować administrację Spółdzielni i przejąć od Związkowej SM podstawowe agendy związane z osiedlem Kurdwanów. Stan majątku przejętego od „Związkowej” SM łatwo dziś odtworzyć, studiując sprawozdania z pierwszych lat działania Spółdzielni. Wraz z Osiedlem przejęliśmy też ujemne wyniki za 1991 rok na kosztach działalności eksploatacyjnej oraz na Funduszu Remontowym. Nic dziwnego, że początki samodzielności były bardzo trudne. W dodatku, przez pierwsze trzy miesiące część czynszów od mieszkańców Osiedla wpływała na dawne konto „Związkowej”, bo do lokatorów nie dotarła wiadomość, że są już w nowej spółdzielni. W podobnej kondycji, jak finanse Spółdzielni, znajdowały się zasoby mieszkaniowe, które przejęliśmy po naszej poprzedniczce „Związkowej” SM w stanie znacznego zaniedbania i dewastacji. Przeciekające dachy i elewacje, od lat nie malowane klatki schodowe, niesprawne windy, dziurawe drogi osiedlowe i pustynny krajobraz wokół bloków – to stan przejętego majątku. Po zinwentaryzowaniu potrzeb w zakresie remontów i konserwacji budynków okazało się, że podstawowym zadaniem, jakiemu sprostać musiała powstająca SM „Kurdwanów Nowy”, jest wykonanie prac remontowych zabezpieczających zasoby mieszkaniowe. Na ten cel przeznaczano nie tylko odpisy na fundusz remontowy, ale również – na podstawie decyzji Rady Nadzorczej – znaczną część uzyskiwanych przychodów z pozostałej działalności operacyjnej i finansowej.

2. Trzeba też pamiętać, że Zarząd „Związkowej” SM długo nie potrafił się pogodzić z faktem podziału tej spółdzielni i odmawiał przekazania SM „Kurdwanów Nowy” przypadających jej składników majątkowych. Po trzech latach negocjacji prowadzonych w ramach Komisji ds. Podziału Związkowej SM, w roku 1995 SM „Kurdwanów Nowy” wystąpiła z pozwem przeciwko „Związkowej” SM o zapłatę środków pieniężnych, które na podstawie tzw. „klucza podziałowego” przypadały nam z podziału majątku ZSM. W roku 2000, z kolei „Związkowa” SM wystąpiła przeciwko SM „Kurdwanów Nowy” z pozwem o zapłatę kwoty 497.418,04 zł, stanowiącej prowizoryczne saldo bilansu podziałowego „Związkowej” SM, sporządzonego na dzień 31.07.1992 r. Sprawy te zostały w 2001 połączone do wspólnego rozpoznania, a w dniu 18 lipca 2001 r. Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny wydał wyrok częściowy, w którym zasądził od Związkowej SM na rzecz SM „Kurdwanów Nowy” kwotę 129.748,12 zł. „Związkowa” SM zaskarżyła ten wyrok, jednakże Sąd Apelacyjny w Krakowie Wydział I Cywilny wyrokiem z dnia 19 grudnia 2001 r. utrzymał wyrok w mocy, potwierdzając prawidłowość ustaleń Sądu I instancji, a wniesiona od tego wyroku kasacja „Związkowej” SM została odrzucona przez Sąd Najwyższy. W zaistniałej sytuacji Zarząd „Związkowej” SM wystąpił z propozycją podjęcia rokowań ugodowych, zakończonych w dniu 04 lipca 2003 r. zawarciem przed Sądem Okręgowym w Krakowie przez pełnomocników obydwu Spółdzielni ugody sądowej kończącej proces. Na mocy zawartej ugody Związkowa SM zobowiązała się do zapłaty SM „Kurdwanów Nowy” kwoty 164.738,62 zł (w czterech ratach) oraz kosztów sądowych, jednocześnie rezygnując z żądania zapłaty kwoty 497.418,04 zł. Definitywny rozwód ze „Związkową” Spółdzielnią Mieszkaniową, potwierdzający słuszność naszych racji, nastąpił więc dopiero w 11 lat po powstaniu Spółdzielni.

3. Innym, poważnym problemem, przejętym w schedzie po „Związkowej” SM, była nie uregulowana sytuacja prawna gruntów na terenie naszego Osiedla. Po wykonaniu przez Spółdzielnię inwentaryzacji przejętych gruntów okazało się, że na podstawie decyzji Miejskiego Zarządu Gospodarki Terenami w Krakowie z dnia 24.11.1982 r. „Związkowa” SM objęła w posiadanie grunty o łącznej pow. 97.623 m2, z czego grunty o pow. 52.221 m2 zostały zabudowane zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę, jednak nie nastąpiło zawarcie pomiędzy „Związkową” SM a UMK umowy (w formie aktu notarialnego) o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Po zorientowaniu się w stanie prawnym przejętego majątku, Spółdzielnia nasza wystąpiła w dniu 10.02.1993 r. do Wydziału Geodezji i Mienia Komunalnego UMK z wnioskiem w sprawie zawarcia ze SM „Kurdwanów Nowy” umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste terenów przejętych przez nas na podstawie decyzji MZGT w Krakowie z dnia 24.11.1982 r. Początkowo Gmina Kraków odraczała podjęcie decyzji w tej sprawie. Po dostarczeniu dokumentów potwierdzających wybudowanie budynków na podstawie pozwolenia na budowę oraz poniesienia kosztów ich budowy przez Spółdzielnię lub jej poprzednika prawnego (tj. „Związkową” SM) przedstawiciele Wydziału Skarbu Miasta poinformowali nas, że w ocenie służb prawnych Urzędu Miasta Krakowa, Spółdzielni nie przysługują roszczenia o nieodpłatne nabycie gruntów w użytkowanie wieczyste, a jedynie po wniesieniu pierwszej opłaty, stanowiącej 25% wartości rynkowej nieruchomości. Po trwających prawie 10 lat negocjacjach, wreszcie w dniu 21.05.2002 r. Wydział Skarbu Miasta przychylił się do stanowiska prawnego prezentowanego przez Spółdzielnię i uznał, że część działek o które wystąpiliśmy, może oddać w użytkowanie wieczyste bez opłaty stanowiącej 25% ich wartości. Dotyczyło to działek o łącznej powierzchni 3,0059 ha. Pomimo uznania praw do tych gruntów, pozostawało jeszcze 22.162 m2 gruntów będących w posiadaniu Spółdzielni, a nie objętych decyzją MZGT z dnia 24.11.1982 r. Okazało się bowiem, że część budynków mieszkalnych została przez „Związkową” SM wybudowana na gruntach Skarbu Państwa (o pow. 14.691 m2) bez jakichkolwiek decyzji administracyjnych, a co za tym idzie bez żadnego tytułu prawnego inwestora do tych gruntów. W tej sprawie Wydział Skarbu Miasta wydał definitywną odmowę oddania ich w użytkowanie wieczyste, jednak Zarząd Spółdzielni podjął rozmowy w sprawie dokonania regulacji stanów prawnych nieruchomości, poprzez zamianę działek. Przełomowe spotkanie nastąpiło we wrześniu 2002 r. w Zarządzie Miasta Krakowa, gdzie uzyskaliśmy satysfakcjonujące naszą Spółdzielnię uzgodnienia, w wykonaniu których Spółdzielnia uzyskała prawo użytkowania gruntów o łącznej powierzchni 23.311 m2, w zamian za przekazane Gminie Kraków:

  • działki zabudowane częściowo budynkiem Przychodni Zdrowia oraz Ośrodkiem KTSiR o łącznej pow. 3006 m2 wraz z nakładami poniesionymi przez SM „Kurdwanów Nowy” na budowę „Ośrodka”,

  • działki zabudowane ulicami: Wysłouchów i Halszki.

Opisana powyżej zamiana nastąpiła bez dopłat pieniężnych, a Spółdzielnia uzyskała w roku 2002 prawo użytkowania wieczystego gruntów o łącznej powierzchni 53.370 m2 i zaoszczędziła łącznie kwotę około 1,5 mln złotych, z tytułu zwolnienia od zapłaty pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste, w wysokości 25% wartości gruntów.

4. Począwszy od roku 1995, w działalności SM „Kurdwanów Nowy” zaczęły dominować nowe zadania – sprawy przygotowania i prowadzenia inwestycji. Podjęcie działalności inwestycyjnej zostało w pewnym sensie „wymuszone” faktem, iż coraz to nowe tereny na Osiedlu, których dotychczas nie zdążono zagospodarować zgodnie z planem realizacyjnym zagospodarowania przestrzennego, stawały przedmiotem postępowań „odwłaszczeniowych” wszczynanych przez byłych właścicieli tych działek. Ponadto, budowa Osiedla Kurdwanów nie została – na skutek kryzysu lat 80-tych – dokończona zgodnie z koncepcją urbanistyczną. Dążąc z jednej strony do zwiększenia istniejącej infrastruktury handlowo-usługowej, z drugiej zaś do ocalenia posiadanych terenów przed „odwłaszczeniem” na rzecz byłych właścicieli, podjęliśmy organizacyjny i finansowy trud prowadzenia inwestycji. Znalazło to swój wyraz zarówno w sferze organizacyjnej, gdyż wymagało utworzenia oddzielnego Działu Inwestycji, jak również w sferze rozwiązań statutowych, polegających na zniesieniu ograniczenia prawa członkostwa w naszej Spółdzielni wyłącznie do osób zamieszkałych na terenie Osiedla „Kurdwanów Nowy”. W dniu 03.09.1996 r. rozpoczęto budowę pawilonu handlowego „PLUS” przy ul. Halszki-Witosa (obecnie wynajmowanego na sklep „Biedronka”). Była to pierwsza inwestycja budowlana przygotowana i zrealizowana przez SM „Kurdwanów Nowy”. Również w 1996 r. rozpoczęto przy ul. Wysłouchów budowę pierwszego budynku mieszkalnego (obecnie budynek Wysłouchów nr 27). Efektem prowadzonej działalności inwestycyjnej było wzniesienie 8 budynków mieszkalnych, przy ul. Wysłouchów nr 11, 22B i 27, ul Stojałowskiego nr 5, 7, 9 i 11, ul. Halszki nr 37, a także dwóch pawilonów handlowych, przy ul. Halszki nr 3A oraz przy ul. Wysłouchów nr 22A, pawilonów handlowo-usługowych przy ul. Wysłouchów-Bojki oraz zespołów garażowych przy ul. Stojałowskiego nr 11B i 11C (40 boksów garażowych), ul. Wysłouchów 27c (39 boksów) i przy ul. Bojki 6A (38 boksów). Dzięki inwestycjom zasoby mieszkaniowe Spółdzielni powiększyły się o 391 mieszkań (o łącznej powierzchni użytkowej 19.937 m2), 11 lokali handlowo-usługowych oraz 155 garaży.

Spółdzielnia uzyskała również w 2001 r. decyzję o pozwoleniu na realizację zespołu budynków mieszkalnych przy ul. Halszki – Wysłouchów w Enklawie „A” Etap III, jednak zakończenie prac przygotowawczych nastąpiło w okresie niekorzystnej koniunktury dla budownictwa mieszkaniowego, gdy borykaliśmy się ze sprzedażą wszystkich dotychczas wybudowanych mieszkań. Dlatego Zebranie Przedstawicieli Członków podjęło w dniu 14.06.2002 r. uchwały o sprzedaży prawa użytkowania wieczystego dla terenów inwestycyjnych Enklawy A (betoniarnia ul. Halszki) i Enklawy C (teren za hydrofornią przy ul. Wysłouchów 38A). Środki uzyskane ze sprzedaży tych terenów, zasiliły Fundusz Termorenowacji, umożliwiając przyspieszenie docieplania budynków.



5. Najpoważniejszym przedsięwzięciem modernizacyjnym w dziejach Spółdzielni, zmierzającym do obniżenia kosztów eksploatacji, była realizacja Programu Termorenowacji tzw. starych zasobów mieszkaniowych (wybudowanych w technologii wielkiej płyty). Realizacja tego przedsięwzięcia przebiegała w trzech etapach, przy czym, w chwili rozpoczynania pierwszego z nich, zakładano osiągnięcie bardzo skromnych rezultatów.

Etap I zapoczątkowała uchwała nr 7/98 Zebrania Przedstawicieli Członków SM „Kurdwanów Nowy” z dnia 26 czerwca 1998 r., zatwierdzająca do realizacji „Harmonogram wykonania prac termorenowacyjnych w latach 1998-2001, bez podzielników ciepła”, który to „Harmonogram” obejmował modernizację wewnętrznej instalacji c.o. w zasobach Spółdzielni (m.in. montaż zaworów regulacji przepływu w węzłach c.o., montaż zaworów termostatycznych w budynkach, montaż automatycznych odpowietrzników na ostatnich kondygnacjach budynków, remont węzłów c.o.).

Realizacja prac zaplanowanych w „Harmonogramie” przebiegała tak sprawnie, że z początkiem 2000 r. rzeczowy zakres tych zadań został wykonany w około 90 %. W tej sytuacji Zarząd Spółdzielni zaproponował wdrożenie II Etapu Programu Termorenowacji, obejmującego ocieplenie wybranych ścian zewnętrznych budynków. Pomysł ten zyskał najpierw aprobatę Rady Nadzorczej, która na posiedzeniu w dniu 26.05.2000 r. przyjęła uchwałę nr 71/2000, rekomendującą do zatwierdzenia przez ZPCz – Wariantu IV, przewidującego okres realizacji prac na lata 2001 – 2004. II Etap Programu Termorenowacji, oparty na założeniach Wariantu IV został następnie zatwierdzony uchwałą nr 8/2000 Zebrania Przedstawicieli Członków SM „Kurdwanów Nowy” z dnia 16.06.2000 r. Podstawowym źródłem finansowania prac modernizacyjnych była ustalona przez Radę Nadzorczą stawka miesięcznego odpisu na Fundusz Termorenowacyjny, wynosząca początkowo 0,57 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, a od dnia 1 stycznia 2000 r. podwyższona do wysokości 0,60 zł/m2/mies.

Mimo, iż okres realizacji prac objętych II Etapem przewidziano na lata 2001 – 2004, w roku 2003 ostatecznie zakończono (przed planowanym terminem) prace wchodzące w zakres II etapu Programu Termorenowacji tj. docieplenie ścian szczytowych wszystkich budynków mieszkalnych. Wobec tego Zebranie Przedstawicieli Członków w dniu 13.06.2003 r. podjęło uchwałę nr 7/2003, zatwierdzającą do realizacji III Etap Programu Termorenowacji. Głównym źródłem finansowania prac modernizacyjnych była nadal stawka miesięcznego odpisu na Fundusz Termorenowacyjny, podwyższona przez Radę Nadzorczą do wysokości 0,75 zł / m2 / mies. III Etap rozpisany był pierwotnie na lata 2004 – 2011, jednak uchwała nr 7/2003 zawierała upoważnienie dla Rady Nadzorczej Spółdzielni do zmiany ustalonego w Harmonogramie 8 - letniego okresu realizacji robót, „w przypadku zwiększenia się lub zmniejszenia wysokości środków, jakie Spółdzielnia może w danym roku obrotowym przeznaczyć na realizację Programu”. Wówczas obawialiśmy się przede wszystkim o to, by przed przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej i mającą z tym dniem nastąpić podwyżką stawek podatku VAT na roboty budowlane, zdążyć z wykonaniem docieplenia możliwie największej liczby budynków. Dlatego już w 2003 r. w ramach realizacji III etapu Programu ocieplono w całości pierwszych 5 budynków. Wprowadzając nową ustawę z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ustawodawca podjął jednak decyzję o utrzymaniu do dnia 31 grudnia 2007 roku 7-mio procentowej stawki podatku VAT dla robót budowlano-montażowych oraz remontów związanych z budownictwem mieszkaniowym. Dla Zarządu i służb technicznych oznaczało to rozpoczęcie wyścigu z czasem, w którym do wygrania było 15 procent wartości wykonywanych robót. Szansy tej nie zmarnowaliśmy dzięki mądrym decyzjom finansowym ZPCz i Rady Nadzorczej. Skrócenie o prawie 5 lat cyklu realizacji robót budowlanych stało się możliwe dzięki zaangażowaniu w finansowanie robót znacznie większych środków, niż uzyskiwane z obowiązującego odpisu na Fundusz Termorenowacyjny. I tak:

1) W dniu 17.06.2005 r. ZPCz podjęło uchwałę nr 3/2005 w sprawie przeznaczenia nadwyżki bilansowej (zysku netto) za rok 2004 w kwocie 1.141.427,40 zł, na zwiększenie funduszu zasobowego Spółdzielni ze wskazaniem na realizację Programu Termorenowacji.

2) W dniu 17.06.2005 r. ZPCz podjęło również uchwałę nr 16/2005 o wyrażeniu zgody na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej niezabudowany tzw. teren po „ZBR”, położony przy ul. Halszki, o łącznej powierzchni 79 arów. Jednocześnie ZPCz zobowiązało Zarząd Spółdzielni do przeznaczenia całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości na Fundusz Termorenowacji, w celu przyspieszenia prac polegających na dociepleniu zewnętrznych ścian budynków. Ze sprzedaży tej nieruchomości uzyskaliśmy cenę 2.013.000,00 zł, w całości przeznaczoną na realizację III Etapu Programu.

3) W roku 2005, za zgodą Rady Nadzorczej został ponadto zaciągnięty przez Spółdzielnię w Banku Ochrony Środowiska S.A. w Warszawie kredyt związany z ochroną środowiska w kwocie 3.107.726,29 zł, z preferencyjnym oprocentowaniem w wysokości 3 % w skali roku i okresem spłaty wynoszącym 5 lat. Kredyt ten stał się kolejnym źródłem finansowania docieplenia zewnętrznych ścian budynków.

4) W dniu 23.06.2006 r. ZPCz podjęło uchwałę nr 3/2006 w sprawie przeznaczenia nadwyżki bilansowej (zysku netto) za rok 2005 w kwocie 755.134,67 zł, na zwiększenie funduszu zasobowego Spółdzielni ze wskazaniem na realizację Programu Termorenowacji.

Przypomniane decyzje finansowe pozwoliły na skrócenie cyklu realizacji robót i ukończenie rzeczowej części Programu na kilka lat przed pierwotnie planowanym terminem. Mimo, iż podstawowym motywem intensyfikacji robót było dążenie Spółdzielni do uniknięcia płacenia wyższego podatku VAT, to obserwując zmiany zachodzące od 2006 r. na rynku robót budowlanych, możemy stwierdzić, że odnieśliśmy dodatkowe (choć trudne do oszacowania) korzyści. Wynikają one z faktu, iż ceny materiałów budowlanych i robocizny wykazują stałą tendencję wzrostową, a co więcej – ubywa na rynku krajowym wykwalifikowanych robotników budowlanych. Realizując III Etap zgodnie z pierwotnie zatwierdzonym harmonogramem, w latach 2009 – 2011 nie tylko zapłacilibyśmy wyższe ceny za wykonanie robót, ale wręcz mogłyby wystąpić problemy z ich ukończeniem, z powodu braków kadrowych.



6. Kolejnym przedsięwzięciem, z jakim przyszło nam się zmierzyć, była realizacja zadań nałożonych na Spółdzielnię przez ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zadanie to sprowadza się pozornie do opracowania tylko jednego dokumentu, czyli projektu uchwały Zarządu, mającej stanowić podstawę do wyodrębniania własności lokali. Aby uniknąć tego rodzaju uproszczeń i uzmysłowić sobie skalę przedsięwzięć realizowanych przez służby Spółdzielni, warto przypomnieć, że z uwagi na określone ustawowo elementy, jakie winna obejmować uchwała, o której mowa w art. 42 ustawy, jej opracowanie i przedłożenie do wiadomości osób uprawnionych, poprzedzone być musiało zleceniem przez Spółdzielnię szeregu czynności przygotowawczych oraz uzyskaniem pozytywnych opinii i decyzji organów administracji samorządowej i powiatowej.

A. Uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu winna przede wszystkim zawierać oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek lub budynki, w których ustanawia się odrębną własność lokali. Innymi słowy, konieczne było doprowadzenie nieruchomości należących do Spółdzielni do takiego stanu geodezyjnego, by wydzielone działki obejmowały poszczególne budynki, w których nastąpi wyodrębnienie własności lokali. O zakresie prac geodezyjnych, jakie musiały zostać wykonane, by wyodrębnić nieruchomości jednobudynkowe, najdobitniej świadczy fakt, że w dniu wejścia w życie ustawy, nieruchomości pozostające w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni obejmowały 270 działek wpisanych do 39 ksiąg wieczystych. Niektóre budynki położone były na kilku działkach wpisanych do różnych ksiąg wieczystych. Występowały też działki obejmujące po kilka odległych od siebie budynków. W dodatku różne były okresy, na jakie poszczególne nieruchomości zostały oddane w użytkowanie wieczyste Spółdzielni. Jednym słowem, panował galimatias terenowo – prawny zastany przez nas w chwili podziału „Związkowej” SM. Dlatego opracowanie dokumentacji geodezyjnej wymagało:



  1. ujednolicenia okresów użytkowania wieczystego dla poszczególnych działek (działek o różnych okresach użytkowania wieczystego nie można połączyć),

  2. połączenia (scalenia) wszystkich działek pozostających w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni,

  3. podziału scalonej działki na poszczególne działki siedliskowe (zabudowane jednym budynkiem) oraz działki obejmujące infrastrukturę komunikacyjną i techniczną Osiedla pozostającą w zarządzie Spółdzielni.

Wskutek wykonania regulacji prawnych (scalenia i podziały) powstały nowe 142 działki, z których jako nieruchomości jednobudynkowe wydzielono 97 działek, a 45 działek stanowią nieruchomości wspólne (wydzielone drogi, parkingi, place zabaw, śmietniki, tereny zielone, tereny dzierżawne i inwestycyjne, itp.).

B. Uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu winna ponadto określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych, a także wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu. Dlatego też jedną z najtrudniejszych i najbardziej czasochłonnych prac, jakie Spółdzielnia musiała wykonać, było przygotowanie dokumentacji architektonicznej dla każdego budynku, określającej przedmiot odrębnej własności lokali, mającej posłużyć do zaznaczenia tych lokali na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, w trakcie ubiegania się o uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali. Dokumentację tą wykonywało wprawdzie Krakowskie Przedsiębiorstwo Geodezyjne (wyłonione w drodze przetargu), lecz służby Spółdzielni musiały skontrolować całą dokumentację poszczególnych mieszkań w celu ustalenia jednoznacznie powierzchni poszczególnych lokali, a Zarząd musiał dokonać wyjaśnienia wszystkich nieścisłości, wynikłych jeszcze z błędów popełnionych przez pracowników „Związkowej” SM oraz podjąć w tych sprawach wiążące decyzje. Pierwszą decyzję Wydziału Architektury Urzędu Miasta Krakowa o samodzielności lokali Spółdzielnia uzyskała w dniu 27.12.2001 r. dla budynku przy ul. Wysłouchów 35. Ostatnią uzyskaliśmy w dniu 28.06.2002 r. Tak więc uzyskaliśmy 80 decyzji budynkowych o samodzielności lokali, które dotyczą:



  1. 4560 lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi,

  2. 185 lokali użytkowych i garaży,

  3. 1234 pomieszczeń wspólnych.

C. Kolejnym etapem prac nakazanych przez ustawę, było podjęcie przez Spółdzielnię (w okresie V-VII.2003 r.) następujących działań w odniesieniu do nieruchomości, dla których zakończone zostały regulacje stanów prawnych:

  1. Zostały przygotowane i zaakceptowane do wyłożenia 64 projekty uchwał Zarządu Spółdzielni w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali.

  2. Wysłanych zostało 3509 powiadomień do osób uprawnionych do zapoznania się z projektami uchwał. Na ogólną ilość uprawnionych, z projektami uchwał zapoznało się 1226 osób (niektóre kilkakrotnie). Przypomnieć należy, że wykładanie projektów odbywało się przez cztery dni w tygodniu, przy czym dwa dni w czasie wydłużonym do godz. 18-tej, by stworzyć Członkom Spółdzielni najbardziej dogodne warunki zapoznania się z tymi dokumentami.

  3. Do Zarządu wpłynęło 7 odwołań (wniosków o zmianę projektu) złożonych przez uprawnionych Członków, z tym, że niektóre odwołania odnosiły się do kilku a nawet kilkunastu zagadnień ustalonych w uchwałach.

  4. Zarząd Spółdzielni rozpatrzył wszystkie odwołania i uwzględnił tylko jedno, pozostałe odrzucając w całości. O wynikach rozpatrzenia odwołań (wniosków) Zarząd powiadomił na piśmie uprawnione osoby. Żadna z niech nie skorzystała z możliwości wystąpienia na drogę sądową i uchwały stały się prawomocne.

Analogiczna procedura została wdrożona w okresie I-IV.2004 r. w odniesieniu do 15 budynków usytuowanych na gruntach, które Spółdzielnia pozyskała od Gminy Kraków w ramach zamiany gruntów. Uwieńczeniem prowadzonych działań była chwila, na którą od trzech lat oczekiwali Członkowie zainteresowani przeniesieniem na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu – w dniu 23 lutego 2004 r. ustanowiona została odrębna własność pierwszego lokalu mieszkalnego, położonego w budynku nr 22 B przy ul. Wysłouchów. Od tego dnia Spółdzielnia systematycznie realizowała złożone wnioski, zawierając umowy przenoszące prawa odrębnej własności lokali.

Należy też przypomnieć, że Wojewoda Małopolski uwzględnił wniosek Spółdzielni o refundację części kosztów prac geodezyjnych związanych z realizacją postanowień ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i w dniu 28.06.2004 r. otrzymaliśmy decyzję o przyznaniu SM „Kurdwanów Nowy” kwoty 175.315,09 zł (która stanowiła 27,5 % łącznych kosztów poniesionych przez Spółdzielnię na wykonanie dokumentacji architektonicznej wraz z uzyskaniem zaświadczeń o samodzielności lokali, opłaty za czynności notarialne oraz wpisy do ksiąg wieczystych, a także dopłatę do zamiany działek ze SM „BUDOWLANI”, które to koszty nie były objęte refundacją przez Skarb Państwa).



7. Zanim Członkowie Spółdzielni zaczęli masowo korzystać z możliwości przekształcenia swoich praw do lokali w odrębną własność, Spółdzielnia podjęła nowe wyzwanie - skorzystanie z możliwości zakupienia od Gminy Miasta Krakowa prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi stanowiącymi własność SM „Kurdwanów Nowy”, a pozostającymi w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni. Możliwość taką rozpatrywaliśmy już wcześniej, ale przy bonifikacie wynoszącej 90 % wartości nieruchomości, pomysł nie zyskał poparcia Członków. Gdy jednak Rada Miasta Krakowa w uchwale nr LII/504/04 z dnia 30.06.2004 r. ustaliła bonifikatę w wysokości 98 % wartości rynkowej nieruchomości prawa własności gruntów (co oznaczało, że możemy zakupić grunty za 2 % ich wartości), Zebranie Przedstawicieli Członków SM „Kurdwanów Nowy” podjęło w dniu 17.06.2005 r. uchwałę Nr 22/2005, w której upoważniło Zarząd Spółdzielni do podejmowania działań i składania oświadczeń, mających na celu nabycie przez Spółdzielnie własności gruntów. Zgodnie z Uchwałą ZPCz przygotowane zostały dokumenty niezbędne do złożenia wniosków o wykup, a we wrześniu 2005 r. Spółdzielnia otrzymała z Wydziału Skarbu Miasta wyliczenia dotyczące nabycia prawa własności nieruchomości budynkowych dla obrębu 48 (ul. Witosa – ul. Halszki), gdzie łączny koszt wykupu wynosi 272.732,62 zł. Otrzymana wycena zaskoczyła nas podwójnie, gdyż: rzeczoznawcy powołani przez Gminę Kraków wycenili grunty wyżej, niż kalkulowała to Spółdzielnia, a ponadto Wydział Skarbu Miasta przyjął, że cena wykupu własności nieruchomości winna zostać obciążona podatkiem VAT według stopy podstawowej, tj. 22 % wartości gruntu. Spółdzielnia stała na stanowisku, że nabywane nieruchomości gruntowe są terenami budowlanymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, od zakończenia budowy których upłynęło ponad 5 lat, a zatem transakcja sprzedaży („dostawy towarów” - w rozumieniu ustawy o VAT) tych nieruchomości, podlega zwolnieniu od podatku VAT. Jednakże „ugięliśmy” się w tej sprawie, gdy Wydział Skarbu Miasta poinformował nas, że Naczelnik Małopolskiego Urzędu Skarbowego przesłał interpretację podatkową, w myśl której dostawa gruntu opodatkowana jest podstawową stawką 22 %, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wzięliśmy też pod uwagę znaczący wzrost cen nieruchomości, jaki nastąpił w 2005 roku. Dlatego Zarząd Spółdzielni podjął w dniu 28.09.2005 r. uchwałę podtrzymującą wniosek w sprawie nabycia prawa własności nieruchomości położonych w obrębie 48 za cenę wynikającą z wyliczeń przysłanych przez Gminę. Z kolei Prezydent Miasta Krakowa zarządzeniem Nr 2155/2005 z dnia 17 listopada 2005 r. wyraził zgodę „na sprzedaż nieruchomości gruntowych położonych w Krakowie przy ul. Witosa i Halszki stanowiących własność Gminy Kraków ich użytkownikowi wieczystemu” i mogliśmy przystąpić do podpisania aktu notarialnego. Ostatecznie w dniach 5 i 6 czerwca 2006 r. zostały podpisane 4 akty notarialne obejmujące wykup przez Spółdzielnię 61 nieruchomości budynkowych o łącznej powierzchni 190.790 m2, za kwotę 953.214,52 zł. W kwocie tej cena brutto za grunt stanowi 889.384,88 zł, a pozostała kwota w wysokości 63.829,64 zł obejmuje: 22.073,46 zł – opłata za sporządzenie operatów szacunkowych, 12.199,00 zł – opłata za wpisy do ksiąg wieczystych i 29.557,18 zł – taksa notarialna.

Pojawiły się jednak nowe przeszkody. Zgodę na wykup prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami, w których nastąpiło wcześniej wyodrębnienie własności niektórych lokali mieszkalnych, musieli bowiem wyrazić - oprócz Spółdzielni - również właściciele wyodrębnionych lokali. Osoby te nie odpowiadały na zapytania kierowane do nich przez UMK, dlatego w miesiącu czerwcu 2006 r. Spółdzielnia wystąpiła do współwłaścicieli nieruchomości w 3 budynkach: ul. Wysłouchów 11 (12 osób), ul. Wysłouchów 22B (11 osób) i ul. Halszki 37 (2 osoby), którzy nie udzielili odpowiedzi do Wydziału Skarbu Miasta UMK, prosząc o złożenie oświadczenia, czy wyrażają zgodę na wykup przypadającego na nich udziału we własności nieruchomości. Pismo zawierało wyjaśnienie korzyści finansowych, jakie uzyskają członkowie w wyniku nabycia prawa własności nieruchomości i tym samym zaprzestania uiszczania opłat za użytkowanie wieczyste. Po zapoznaniu się z treścią pisma oraz po uzyskaniu dodatkowych wyjaśnień od pracowników Spółdzielni, właściciele lokali wyrazili zgodę na wykup prawa własności nieruchomości wspólnych. W dniach 02 i 03 października oraz 17 listopada 2006 r. Zarząd Spółdzielni wraz z współudziałowcami (którzy uzyskali odrębną własność lokali) podpisał 7 następnych aktów notarialnych, w sprawie zakupu od Gminy nieruchomości budynkowych. Na koniec 2006 roku zadanie wykupu prawa własności nieruchomości gruntowych zrealizowane zostało w około 90 – ciu procentach, natomiast nie zostały przygotowane Zarządzenia Prezydenta Miasta Krakowa ani protokoły rokowań jedynie dla nieruchomości przy ulicach: Witosa 27 i 35, Halszki 1, 37, Wysłouchów 11, 22B, Stojałowskiego 19. Największe opóźnienie wykupu własności gruntów dotyczyło nieruchomości zbudowanych budynkami przy ul. Bojki 3 i ul. Wysłouchów 11. W przypadku budynku przy ul. Bojki 3 opóźnienie było usprawiedliwione trwającymi negocjacjami i zamianami części działek ze SM „Budowlani”, dlatego wykup nastąpił dopiero w 2009 roku. Natomiast przypadku budynku przy ul. Wysłouchów 11, pomimo wielokrotnych wezwań, nie wszyscy właściciele lokali zgłaszali się, by podpisać protokół rokowań, umożliwiający zawieranie umów z Gminą, kilku współwłaścicieli nie udzieliło też odpowiedzi w sprawie wykupu, a 1 współwłaściciel początkowo nie wyraził zgody na wykup. Impas przełamany został dopiero przy trzeciej próbie. Tym razem właściciele wyodrębnionych lokali nie zawiedli i w dniu 05.11.2010 r. został podpisany protokół rokowań pomiędzy Gminą a Spółdzielnią i pozostałymi współużytkownikami wieczystymi działki nr 197/1. Do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej przy ul. Wysłouchów 11 doszło ostatecznie w dniu 09 listopada 2010 roku. Była to ostatnia nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, której własność przeszła w ręce właścicieli wyodrębnionych lokali i Spółdzielni.

Spółdzielnia wykupiła również (choć jeszcze nie spłaciła ceny) prawo własności nieruchomości zabudowanej pawilonem przy ul. Witosa 39 (siedziba Spółdzielni). W tym przypadku nie było możliwości zastosowania bonifikaty, ale udało się uzyskać korzystne warunki finansowe wykupu. W dniu 22.10.2008 r. do Spółdzielni wpłynęło pismo z informacją, że cena zakupu nieruchomości może być rozłożona na raty, maksymalnie na 10 lat, jednak pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Pozostała kwota podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli, stosowanej przez Narodowy Bank Polski (w 2008 roku – 4,75 %). Ponadto, do czasu spłacenia całej ceny, wierzytelność podlega zabezpieczeniu poprzez ustanowienie hipoteki. Zarząd Spółdzielni zwrócił się do Rady Nadzorczej z prośbą o wyrażenie zgody na wykup tej nieruchomości. W dniu 21.11.2008 r. Rada Nadzorcza podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na wykup tej nieruchomości, przy rozłożeniu płatności na okres 10 lat, wyrażając jednocześnie zgodę na obciążenie nieruchomości hipotekami, zabezpieczającymi wierzytelności Gminy Miejskiej Kraków. Ostatecznie, na mocy umowy zawartej w dniu 24.02.2009 r. Spółdzielnia nabyła od Gminy Miasta Krakowa za cenę netto w kwocie 797.413,44 zł własność nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 510 o pow. 2.015 m2, zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym przy ul. Witosa 39, uiszczając pierwszą ratę na poczet ustalonej ceny za tę nieruchomość.

Warto też zaznaczyć, że nakłady poniesione na wykup własności gruntów zaczęły się zwracać już w 2006 roku. W dniu 29.06.2006 r. Wydział Skarbu Miasta UMK przesłał bowiem do Spółdzielni korektę opłat z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2006, w związku z wykupem 61 nieruchomości. Opłata ta uległa zmniejszeniu o łączną kwotę 104.674,76 zł. Skoro wykup własności 61 nieruchomości kosztował 953.214,52 zł, a zwrot części opłat za użytkowanie wieczyste w 2006 r. wyniósł 104.674,76 zł, można przyjąć, że faktycznie zapłaciliśmy kwotę 848.539,76 zł. Z perspektywy czasu, efekt ten jest jeszcze lepiej widoczny. W roku 2004, przed przystąpieniem do wykupu prawa własności, zapłaciliśmy Gminie tytułem opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów kwotę 361,6 tys. zł, a w roku 2010 już tylko 136,7 tys. zł (różnica w skali roku – 224,9 tys. zł).

Podkreślenia też wymaga, że cała operacja – dzięki utworzeniu Funduszu Uwłaszczeniowego – została przeprowadzona w sposób „bezbolesny” dla portfeli Członków Spółdzielni. Ustalona dla lokali mieszkalnych stawka miesięcznego odpisu na Fundusz Uwłaszczeniowy odpowiadała bowiem wysokości kwoty, jaką wszyscy użytkownicy tych lokali opłacaliby w ciężar opłaty eksploatacyjnej na pokrycie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów (gdyby nadal była pobierana), ustalonej w oparciu o wycenę wartości gruntu sporządzoną przez Gminę Miasta Krakowa dla celów wykupu prawa własności nieruchomości. Istotna różnica pomiędzy obciążeniami z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów a obciążeniem na rzecz Funduszu Uwłaszczeniowego polega jednak na tym, że za użytkowanie wieczyste gruntów użytkownicy lokali mieszkalnych musieliby płacić jeszcze przez kilkadziesiąt lat (i opłaty te ulegałyby podwyższeniu), natomiast odpis na Fundusz Uwłaszczeniowy pobierany jest do chwili odtworzenia środków finansowych czasowo przeznaczonych przez Spółdzielnię na sfinansowanie preferencyjnej ceny zakupu własności nieruchomości „budynkowych” oraz kosztów transakcji – i w odniesieniu do wielu budynków już nastąpiło zakończenie spłat.

8. Dopiero po przeprowadzeniu w 2006 r. wykupu prawa własności większości nieruchomości budynkowych oraz otrzymaniu postanowień o dokonanych wpisach z Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza, Spółdzielnia mogła przystąpić do realizacji wcześniej złożonych przez Członków Spółdzielni wniosków o ustanowienie na ich rzecz odrębnej własności lokali. Na początku 2007 r. Spółdzielnia wysłała 381 zawiadomień o możliwości zawierania aktów notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali oraz informujących o kosztach, które dany Członek Spółdzielni obowiązany jest wpłacić przed zawarciem aktu notarialnego. Na 381 powiadomień do dnia 31.07.2007 r. zawarte zostały jedynie 22 umowy ustanawiające odrębną własność lokali (w tym: 21 mieszkań własnościowych i 1 lokal użytkowy własnościowy). Większość Członków Spółdzielni, którzy złożyli wnioski o ustanowienie odrębnej własności na zasadach finansowych obowiązujących w I połowie roku, wycofała się z tego pomysłu.

Prawdziwa fala wniosków o ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie prawa własności na rzecz Członków Spółdzielni napłynęła dopiero w drugim półroczu 2007 r., z chwilą przyjęcia ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw /Dz.U. Nr 125, poz. 873/. Wykonanie obowiązków nałożonych przez ustawę było niezwykle trudnym przedsięwzięciem organizacyjnym, biorąc pod uwagę z jednej strony bardzo dużą liczbę osób zainteresowanych, a drugiej krótki, 3 – miesięczny termin wyznaczony na realizację składanych wniosków. Przy wykonywaniu wniosków Zarząd przyjął zasadę, że pierwszeństwo realizacji mają wnioski Członków Spółdzielni złożone jeszcze przed czerwcową nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz wnioski dotyczące mieszkań lokatorskich przed wnioskami dotyczącymi mieszkań własnościowych. W celu umożliwienia Członkom Spółdzielni skorzystania z przyznanych im przez ustawę uprawnień, ponownie poinformowano Członków (łącznie 1.508 osób) o możliwości przeniesienia na ich rzecz prawa odrębnej własności lokali. Oprócz tego pracownice Działów: Członkowsko – Organizacyjnego i Księgowości odbyły z osobami zainteresowanymi setki rozmów osobistych i telefonicznych, wyjaśniając ich sytuację prawną i finansową oraz zawiadamiając o terminach wizyt w kancelariach notarialnych.

Spółdzielnia musiała również przygotować dla 3 kancelarii notarialnych niezbędne dokumenty do sporządzania aktów notarialnych (aktualne odpisy z ksiąg wieczystych, wypisy z ewidencji gruntów, dokumentację techniczną wraz z zaświadczeniami o samodzielności lokali oraz Uchwały Zarządu wraz z załącznikami). Zarząd ustanowił spośród pracowników Spółdzielni kilku pełnomocników, którzy reprezentowali SM „Kurdwanów Nowy” przy zawieraniu umów. O tym, jak intensywnie wykonywane było to zadanie, świadczy fakt, że w okresie od dnia 01.08.2007 r. do dnia 31.12.2007 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Kurdwanów Nowy” zawarła łącznie 1.406 umów ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia prawa własności na rzecz osób uprawnionych, w tym 299 umów dotyczących mieszkań własnościowych i 1.085 umów dotyczących mieszkań lokatorskich. W kolejnych latach intensywność przekształceń znacznie zmalała, jednak nadal następują przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.

Przekształcenia własnościowe spowodowały bardzo istotne zmiany w zakresie stanu i wartości majątku trwałego Spółdzielni (opisywane w sprawozdaniach finansowych za kolejne lata), a także w zakresie struktury majątkowej użytkowników lokali mieszkalnych w Spółdzielni. Zmiany te obrazuje poniższa tabela:




Tytuł prawny do lokalu

Stan na koniec roku:

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Mieszkania lokatorskie

1278

179

135

98

89

80

Mieszkania własnościowe

3202

2.914

2.723

2.453

2.336

2297

Mieszkania stanowiące odrębną własność lokalową

84

1.471

1.706

2.013

2.139

2188

Łączna liczba mieszkań

4.564

4.564

4.564

4.564

4.564

4.565
  1   2   3   4   5   6   7


©snauka.pl 2016
wyślij wiadomość